ZAP 16/2018, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / XI. Schadensersatzansprüche

1. Kündigungsfolgeschaden

Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter den Mietausfallschaden auch dann verlangen, wenn es gem. § 545 BGB zu einer stillschweigenden unbefristeten Vertragsverlängerung kommt und der Mieter in der Folge seinerseits ordentlich kündigt. Dabei muss der Vermieter insbesondere bei einem noch längere Zeit laufenden Mietvertrag schon versuchen, die Mietsache anderweitig zu vermieten, um den Schaden gering zu halten (BGH GE 2018, 450 = MDR 2018, 516 = NZM 2018, 333 = MietPrax-AK § 545 BGB Nr. 3 m. Anm. Börstinghaus; ders. jurisPR-BGHZivilR 5/2018 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2018, 290; Monschau MietRB 2018, 166/167). Der Mieter schuldet diesen Schadensersatzanspruch ohne Mehrwertsteuer.

2. Schadensersatz ohne Fristsetzungserfordernis

Seit der Schuldrechtsreform unterscheidet der allgemeine Teil des Schuldrechts zwischen Schadensersatzansprüchen "neben der Leistung" und solchen "statt der Leistung". Für die Praxis bedeutsam ist die Unterscheidung vor allem wegen des Fristsetzungserfordernisses. Während Schadensersatz neben der Leistung gem. § 280 BGB keine Fristsetzung voraussetzt, muss der Gläubiger, wenn er Schadensersatz statt der Leistung verlangt, dem Schuldner zunächst eine Frist zur Leistungserfüllung setzen. Im Mietrecht stellt sich die Frage der dogmatischen Einordnung vor allem bei den diversen Ansprüchen des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache in nicht vertragsgemäßem Zustand. Die Abgrenzung war in der Instanzrechtsprechung etwas unterschiedlich. Nunmehr haben zunächst der VIII. Senat für Wohnraummiete (BGH ZAP EN-Nr. 247/2018 = NJW 2018, 1746 = WuM 2018, 196 = NZM 2018, 320 = MDR 2018, 658 = GE 2018, 633 = ZMR 2018, 492 = MietPrax-AK § 280 BGB Nr. 6 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 7/2018 Anm. 1; Fervers NZM 2018, 324; Drasdo NJW-Spezial 2018, 321; Beuermann GE 2018, 616) und dann der XII. Senat für die Gewerberaummiete (BGH Urt. v. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, MietPrax-AK § 280 BGB Nr. 8 m. Anm. Eisenschmid) hier für etwas Klarheit gesorgt:

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.

Hinweis:

Immer wenn der Anspruch auf eine Veränderung des Zustands gerichtet ist, handelt es sich aber um einen Anspruch statt der Leistung, für den eine vorherige Fristsetzung erforderlich ist (s. ausführlich Fervers WuM 2017, 429).

3. Schadensersatz wegen Schneeglätte auf Gehweg

Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gem. § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB (BGH ZAP EN-Nr. 334/2018 = MDR 2018, 669 = GE 2018, 757 = NZM 2018, 509 = MietPrax-AK § 280 BGB Nr. 7 m. Anm. Eisenschmid; Abramenko MietRB 2018, 209).