ZAP 16/2019, Abwehr und Duldung nachbarlicher Immissionen / 12. Baulärm

Zur Beurteilung des Baulärms als "schädlich" ist auf die Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm – Geräuschimmissionen – zurückzugreifen. Sie enthält je nach bauplanungsrechtlicher Lage des betroffenen Gebiets Emissionsrichtwerte zwischen 45 und 45 dB (A) während des Tags und zwischen 35 und 50 dB (A) für die Nacht zwischen 20 Uhr und 7 Uhr. Enthalten ist auch ein Maßnahmenkonzept zur Minderung des Baulärms, im Extremfall das Gebot einer Stilllegung von Baumaschinen.

Hier geht es um den Baulärm vom Nachbargrundstück, aus der Quartiersumgebung und um Lärm, verursacht durch handwerkliche Arbeiten innerhalb von Mehrfamilienhäusern.

Bauarbeiten durch Bauunternehmer dürfen in Mehrfamilienhäusern von montags bis freitags ausgeführt werden. Handwerker können auf Mittagsruhezeiten von 13 bis 15 Uhr nicht verwiesen werden. Gesetzliche Vorschriften für derartige Ruhezeiten gibt es nicht. Ihre Grundlage findet sich allenfalls in Hausordnungen. Diese gelten für Bauhandwerker nicht, da sie nicht Mietvertragspartei sind (OLG München WuM 1991, 481). Dagegen müssen Mieter, die als Heimwerker selbst Bauarbeiten ausführen, die gesetzlich und vertraglich vorgegebenen Ruhezeiten beachten.

Ähnlich verhält es sich bei Renovierungsarbeiten oder kleineren handwerklichen Betätigungen durch die Wohnungsnutzer selbst, wenn sie zu den üblichen Tageszeiten ausgeführt werden. Das gilt auch für insgesamt länger dauernde Tätigkeiten (hier: zweimonatige Wohnungsrenovierung). Das AG Einbeck (Urt. v. 3.1.2009 – 2 C 248/08 [n.v.]) entschied, dass die Arbeiten, die regelmäßig werktags zwischen 7.15 Uhr und 17.00 Uhr durchgeführt wurden, den üblichen Gepflogenheiten entsprechen und hinzunehmen sind. Soweit Arbeiten auch einmal an einem Sonntag durchgeführt wurden, ist dies zwar nicht akzeptabel, rechtfertigt aber noch keine Mietminderung durch den im Schichtbetrieb arbeitenden Mieter, zumal die Arbeiten nach entsprechenden Interventionen des Mieters gegenüber den Handwerkern auch eingestellt wurden.

Der sich gestört fühlende Mieter kann wegen der Bauarbeiten die Miete nicht mindern, wenn der Baulärm in der Nachbarschaft auf einem anderen Grundstück entsteht, und der Vermieter keine Möglichkeit hat, diesen Baulärm für den Mieter abzuwenden. Mietminderungen kommen nur dann in Betracht, wenn auch der Vermieter selbst von seinem Nachbarn für eine wesentliche, aber ortsübliche Störung einen Ausgleich verlangen kann (BGH, Urt. v. 29.4.2015 – VIII ZR 197/14, NZM 2015, 481). Deshalb kann sich der Vermieter bei Lärm von einer benachbarten Großbaustelle im Falle fehlender eigener Abwehrmöglichkeiten auf einen Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters berufen (LG München I, Urt. v. 14.1.2016 – 31 S 20.691/14, ZMR 2016, 290; LG Berlin, Urt. v. 9.2.2016 – 63 S 177/15, Grundeigentum Berlin 2016, 329; a.A. noch: BayObLG, DWW 1987, 1950 f.; LG Berlin, Beschl. v. 16.6.2016 – 67 S 76/16, WuM 2016, 486; ebenso für erschütterungsbedingte Immissionen aus der Nachbarschaft: OLG Düsseldorf, NJWE-MietR 1997, 271 f.). Dass ihm keine Abwehrmöglichkeiten zugebilligt werden, muss der Vermieter allerdings darlegen und beweisen (LG München I, Urt. v. 27.10.2016 – 31 S 58/16, ZMR 2016, 165; LG Berlin, Urt. v. 7.6.2017 – 18 S 211/16, ZMR 2018, 223).