ZAP 16/2019, Die Rechtsmittelbeschwer im Mietrecht / II. Besonderheiten der Beschwer in Mietsachen

1. Höhe des Miet- bzw. Pachtzinses – "Nettomiete"

Kommt es für die Beschwer auf die Höhe des Mietzinses an, ist jedenfalls bei unbefristeten Mietverhältnissen die Beschwer regelmäßig höher als der Streitwert, weil der Streitwert, auch bei gewerblichen Mietverhältnissen, auf die Jahresmiete gedeckelt ist (§ 41 Abs. 1 GKG), während sich die Beschwer nach § 9 ZPO bemisst und somit bei dem Dreieinhalbfachen der Jahresmiete liegen kann. In Mietsachen ist es somit gut möglich, dass die nach § 26 Nr. 8 EGZPO für die Nichtzulassungsbeschwerde erforderliche Beschwer erreicht ist, obwohl die Streitwertfestsetzung (korrekterweise) diesen Betrag nicht übersteigt.

Die der Berechnung des Streitwerts und der Beschwer zugrunde liegende Nettomiete richtet sich danach, welche Miete der auf Räumung in Anspruch genommene Mieter nach dem von ihm behaupteten Mietvertrag zu entrichten hat. Ein etwaiger höherer objektiver Mietwert oder eine höhere fiktive Marktmiete ist für die Beurteilung ohne Bedeutung (BGH, Beschl. v. 17.1.2017 – VIII ZR 178/16, juris Rn 4). Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen den Beschwerdewert einer Räumungsklage nicht. Für die Wertbemessung kommt es nach § 8 ZPO auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht (BGH, Beschl. v. 14.6.2016 – VIII ZR 291/15, juris Rn 2). Auch bei der Geschäftsraummiete können vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht als Bestandteil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung angesehen werden und haben keinen Einfluss auf die Beschwer (BGH, Beschl. v. 2.6.1999 – XII ZR 99/99, juris Rn 10).

Das für die gewerbliche Gebrauchsüberlassung zu zahlende streitwertrelevante "Entgelt" beinhaltet jedoch auch die Umsatzsteuer, soweit vereinbart ist, dass der Mieter/Pächter diese (zusätzlich zum in diesem Sinne vereinbarten "Nettoentgelt" i.S.d. § 41 Abs. 1 GKG) – für die Gebrauchsüberlassung und nicht als Nebenkosten – an den Verpächter zu zahlen hat (BGH, Beschl. v. 2.11.2005 – XII ZR 137/05, juris Rn 9). Die "Nettomiete" i.S.d. § 41 Abs. 1 GKG ist somit bei gewerblicher, umsatzsteuerpflichtiger Miete die für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende "Bruttomiete" im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Für die Beschwer kann nichts anderes gelten.

2. Herausgabe des Grundstücks

Die aus der Verurteilung zur Herausgabe des Grundstücks folgende Beschwer bemisst sich im Ausgangspunkt nicht nach § 6 ZPO (nach dem Verkehrswert des Grundstücks), sondern nach § 8 ZPO (nach dem Nutzungsentgelt), denn bei einem Streit über das Bestehen eines Nutzungsverhältnisses ist die Sondervorschrift des § 8 ZPO vorrangig (BGH, Beschl. v. 12.4.2018 – V ZR 230/17, juris Rn 5). Der Wert der Beschwer der Räumungs- und Herausgabeverurteilung richtet sich somit nach dem Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Miete, maximal nach dem 25-fachen Betrag des einjährigen Entgelts (BGH, Beschl. v. 23.1.2019 – XII ZR 95/17, juris Rn 6). Dem steht nicht entgegen, dass das zwischen den Parteien vereinbarte Nutzungsverhältnis unentgeltlich war. In diesem Fall ist der Streitwert nach freiem Ermessen zu bestimmen (§ 3 ZPO); in Anlehnung an § 9 ZPO kann dabei von dem dreieinhalbfachen Jahresnutzungswert ausgegangen werden (BGH, Beschl. v. 12.4.2018 – V ZR 230/17, juris Rn 5). Die Vorschriften der §§ 8, 9 ZPO sind auch auf Kleingartenpachtverträge anzuwenden und auch dann, wenn der Beklagte, welcher selbst nicht Pächter ist, gegen den Herausgabeanspruch einen Anspruch auf Übertragung des objektbezogenen Dauerwohnrechts an ihn behauptet (BGH, Beschl. v. 29.11.2018 – III ZR 222/18, juris Rn 4).

Beruft sich ein Nutzungsberechtigter gegenüber einer Kündigung auf Schutzregeln, die das Kündigungsrecht einschränken und ihm ein Recht zur Fortsetzung der Nutzung geben, so dauert die "streitige Zeit" i.S.d. § 8 ZPO vom Tag der Erhebung der Räumungsklage bis zu dem Zeitpunkt, den derjenige, der sich auf ein Nutzungsrecht beruft, als den für ihn günstigsten Beendigungszeitpunkt des Nutzungsvertrags in Anspruch nimmt. Hat er keinen festen Zeitpunkt genannt, so ist darauf abzustellen, was er bereits in erster Instanz vermutlich gewollt hat. Ergeben sich dafür keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte, so ist davon auszugehen, dass er zwar ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für sich in Anspruch nimmt, dass der Zeitpunkt der Beendigung dieses Nutzungsrechts aber ungewiss ist. In einem solchen Fall ist nach der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats die "streitige Zeit" in entsprechender Anwendung des § 9 ZPO zu bestimmen (BGH, Beschl. v. 23.1.2019 – XII ZR 95/17, juris Rn 6; BGH, Beschl. v. 18.10.2017 – XII ZR 6/17, juris Rn 1 m.w.N.).

3. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen

Die Beschwer des Unterliegens der Klägerin mit ihrer Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen – dazu gehören auch Anträge auf Zutrittsgewährung – ist gem. § 3 ZPO i.V.m. den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung zu bemessen (BGH, Beschl. v. 7.1.2019 – VIII ZR 112/18, juris Rn 2). Das Interesse an einer durch die Mode...