ZAP 16/2021, Herstellung und Management von E-Mobilität ... / 1. Duldungsanspruch des Mieters

§ 554 BGB räumt dem Mieter gegen den Vermieter einen Duldungsanspruch im Hinblick auf bauliche Veränderungen ein, die u.a. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Erfasst sind sowohl die Ersteinrichtung als auch die Verbesserung bestehender Ausstattungen (BT-Drucks 19/18791, S. 87, vorl. Abs.) z.B. durch Kapazitätserhöhungen oder durch intelligente Steuerungen mit Lastmanagementsystemen. Daraus folgt kein „gesetzliches Umbaurecht”, sondern ein Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis, die jedoch vor Ausführung der Baumaßnahmen vorliegen muss (BT-Drucks 19/18791, S. 87, 2. Abs.). Eigenmächtigkeiten des Mieters begründen also eine Verletzung des Mietvertrags (BT-Drucks 19/18791, S. 87, 2. Abs.) mit den üblichen Sanktionsfolgen.

Beispiel:

M lässt eine Ladesäule durch einen Fachbetrieb ohne vorherige Information des V installieren. Wegen des Umfangs des baulichen Eingriffs in die gesamte Stromversorgung des Hauses kündigt V fristlos, hilfsweise einschließlich einer damit verbundenen Abmahnung fristgerecht. M, durchdrungen von der Notwendigkeit eines aktiven Klimaschutzes, versteht die Welt nicht mehr, beruft sich auf die staatlich gewollte Erstattung der E-Mobilität, und weigert sich, auszuziehen. V klagt auf Räumung. Muss M gehen?

Durch sein eigenmächtiges Handeln verletzt M den Mietvertrag. Weil er bereits Tatsachen geschaffen hat, würde eine nachmalige Abmahnung mit Kündigungsandrohung in der Sache nichts mehr nutzen. Der Pflichtverletzung kann also nur durch einen Anspruch auf Rückbau (Beseitigung der eingetretenen und Unterlassung einer zukünftigen weiteren Störung) oder durch eine Kündigung begegnet werden. Eine Rangfolge zwischen beiden Sanktionsmöglichkeiten ist nicht anzunehmen, der Vermieter hat die Wahl des Sanktionsmittels. Er muss sich nicht auf eine Unterlassungsklage als milderes Mittel verweisen lassen. Zu beantworten bleibt, ob aufgrund des Umfangs und der Schwere des Eingriffs eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Dagegen spricht der Einsatz eines Fachunternehmens, dafür der eigenmächtig vorgenommene „tiefe” Eingriff in die Bausubstanz. Bedenkt man aber, dass dem Mieter – einzelfallabhängig – gegen den Vermieter ein Erlaubnisanspruch zustehen kann, so dürfte die Beantwortung davon abhängig sein, ob einem erhobenen Anspruch hätte Folge geleistet werden müssen oder nicht; fristlose Kündigung also dann, wenn der Erlaubnisanspruch nicht besteht, andernfalls fristgemäße Kündigung.

Nach dem Votum des Gesetzgebers müsste die Räumungsklage scheitern, wenn dem Mieter der vorgenommene Eingriff schon aufgrund der bisherigen Vertragslage gestattet war (BT-Drucks 19/18791, S. 87, 2. Abs.).

Beispiel:

M hat von V eine Wohnung mit Kfz-Stellplatz gemietet. Nicht auf dem Stellplatz, sondern im Hof des Grundstücks möchte er eine Wallbox zum Laden seines Autos installieren. V verweigert die Erlaubnis, M klagt auf Duldung. Entscheidung des Gerichts?

Das Gericht wird die Klage abweisen. Denn der Duldungsanspruch aus § 554 Abs. 1 S. 1 BGB setzt ein Gebrauchsrecht des Mieters an der in Anspruch genommenen Fläche voraus (BT-Drucks 19/18791, S. 87, 3. Abs.). Hätte er eine solche Box auf dem mitvermieteten Kfz Stellplatz installieren wollen, hätte ein solches Gebrauchsrecht bestanden, nicht aber hinsichtlich des Hofs, der nicht mit vermietet ist. V hat sich deshalb zu Recht geweigert (Beispiel, entnommen aus BT-Drucks 19/18791, S. 87, 3. Abs.).

Über die bloße Erlaubnis hinaus umfasst der Duldungsanspruch auch notwendige Mitwirkungshandlungen des Vermieters, wie z.B. die zur Planung von Baumaßnahmen notwendigen Informationen über die vorhandene Stromversorgung oder den Verlauf von Kabeln und auch die Abgabe von Gestattungserklärungen gegenüber Handwerkern (so ausdrücklich: BT-Drucks 19/18791, S. 88, 2. Abs.). Umfasst sind schließlich auch schriftliche Erklärungen des Vermieters. Der Gesetzgeber stützt diesen erweiterten Anspruch auf § 554 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB (BT-Drucks 19/18791, S. 88). Über § 578 Abs. 1 BGB n.F. gelten all diese Regeln auch für die Gewerbemiete.