ZAP 16/2021, Herstellung und Management von E-Mobilität ... / 2. Zumutbarkeit für den Vermieter als Anspruchsgrenze

Anspruchsgrenze ist die Unzumutbarkeit des Duldungsverlangens für den Vermieter oder für andere Mitmieter (§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB n.F.).

Insgesamt soll der Zumutbarkeitsschluss durch eine Abwägung der widerstreitenden Interessen im Einzelfall (BT-Drucks 19/18791, S. 86, letzter Abs. und S. 88) festgestellt werden, was die Regelung bereits wieder streitanfällig macht. Die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft denjenigen, der sich auf geltend gemachte Interessen beruft. Der Vermieter kann also den Mieter zur Offenlegung seiner Interessen zwingen (BT-Drucks 19/18791, S. 88, 5. Abs.). Auf Seiten des Vermieters sind gegenüber den Interessen des Vermieters dessen Erhaltungsinteresse am Mietobjekt zu berücksichtigen: durch bauliche Veränderungen Dritter soll möglichst nicht in die Substanz der Immobilie eingegriffen werden (Konservierungsinteresse).

Beispiel:

Vermieter V vermietet eine Wohnung an Mieter M. M hat sich ein Elektrofahrzeug gekauft und will nun in der Tiefgarage eine Wallbox anbringen. V, der „mit M nicht kann”, will das verweigern. Muss er zustimmen?

Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter berechtigen nicht dazu, die Zustimmung zu verweigern. Notwendig sind objektbezogene sachliche oder wirtschaftliche Gründe. Ebenso zu berücksichtigen sind eventuelle negative Auswirkungen auf die Rechtsbeziehungen des Vermieters zu Dritten (andere Mieter oder Grundstücksnachbarn; BT-Drucks 19/18791, S. 88 6. Abs.).

Beispiel:

V befürchtet, dass M mit der Herstellung von Ladeinfrastruktur in Gebrauchsrechte seiner Mieter/Nachbarn eingreift mit der Folge, dass die anderen Mieter dann die Miete mindern. Nach der Leitentscheidung des Gesetzgebers ist dieser Umstand beachtlich und hindert die Annahme einer Zumutbarkeit des Mieterbegehrens für den Vermieter (Beispiel nach BT-Drucks 19/18791, S. 88 6. Abs.).

Hinweis:

Die Installation von Ladeinfrastruktur zur Herstellung von E-Mobilität ist Aufgabe eines Fachmanns und gehört nicht in die Hände von Laien. Deshalb könnte der Vermieter Unzumutbarkeit einwenden, wenn der Mieter ihm kein Fachunternehmen nachweist, dass die Technik installiert. Notwendig ist ohnehin eine Fachunternehmerbescheinigung – auch gegenüber dem Energieversorger.

Zugunsten des Mieters zählen auch die Belange des Klima- und Umweltschutzes, so etwa die Reduzierung von Treibhausgasen sowie der Schutz vor Luftschadstoffen und verkehrsbedingtem Lärm (BT-Drucks 19/18791, S. 89, 1. Abs.). Entschließt sich der Vermieter, selbst Ladeinfrastruktur im Zuge einer Modernisierung durchzuführen, entfällt ein entsprechendes Veränderungsinteresse des Mieters (BT-Drucks 19/18791, S. 89, 2. Abs).

Beispiel:

M begehrt von V die Duldung einer Ladesäule. V rechnet sich die Sache durch und beschließt, die Ladesäule selbst herzustellen und als Modernisierungsmaßnahme der Miete hinzu zu schlagen. M wirft ein, er habe das Thema zuerst hoch gebracht und beharrt auf seinem Erlaubnisanspruch für ein eigenes Tätigwerden. Zu Recht?

Nein, das berechtigte Interesse, selbst bauliche Veränderungen vorzunehmen, bleibt beim Vermieter. Sagt er die Herstellung von Ladeinfrastruktur zu oder hat er bereits damit begonnen und bestehen keine berechtigten Zweifel, dass eine Zusage auch eingehalten wird, so wird der Mieter nach der Grundentscheidung des Gesetzgebers im Abwägungsprozess unterliegen (BT-Drucks 19/18791, S. 89, vorl. Abs.).