ZAP 16/2021, Herstellung und Management von E-Mobilität ... / 3. Der Mieter wünscht eine bauliche Veränderung

a) Mieter gegen Vermieter

Die Duldung privilegierter baulicher Maßnahmen (mit Ausnahme der Herstellung von Glasfasertechnik) kann der Mieter vom Vermieter in den Grenzen von § 554 BGB bis zur Zumutbarkeitsgrenze verlangen. Direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft „zieht” dieser Anspruch nicht. Soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ist der duldungspflichtige Vermieter gehalten, Ansprüche seines Mieters gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft „durchzusetzen”.

b) Vermieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaft

Sowohl privilegierte als auch andere bauliche Maßnahmen, die sein Mieter wünscht, kann der vermietende einzelne Eigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Gestattungsansprüche, oder durch Ansprüche auf ordnungsmäßige Verwaltung mit ausreichend präzise formulierten Beschlussanträgen durchsetzen. Kommt die Gemeinschaft dem nicht nach, steht die Beschlussersetzungsklage zur Verfügung; denn die Gemeinschaft entscheidet und handelt durch Beschluss. Hat sie den Gestattungsanspruch, also die Duldung baulicher Veränderungen durch den einzelnen Eigentümer, oder seinen Anspruch auf Durchführung baulicher Veränderungen im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Negativbeschluss zurückgewiesen, ist eine Beschlussersetzungsklage mit einem Anfechtungsantrag zu kombinieren.

Bezogen auf den Ausgangsfall sind Zumutbarkeitsgesichtspunkte zu prüfen. Hier wird fraglich, ob

• eine fehlende Absicherung über die Hausanlage und generell eine nicht hinreichende Stromversorgung, und /oder
• die Notwendigkeit einer Beschlussersetzungsklage gegen die Eigentümergemeinschaft im Falle ihrer ablehnenden Haltung zum Bauvorhaben

schon aus Sicht des V eine Duldung unzumutbar machen. Naheliegend dazu sind folgende Überlegungen:

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über das „wie” einer baulichen Umsetzung. Liegt ein Elektroanschluss bislang nicht und lässt er sich technisch auch nicht mit zumutbarem Aufwand herstellen, könnte das im Ergebnis gegen die Annahme einer Verpflichtung zur Herstellung von Ladeinfrastruktur sprechen. Dabei stehen der Eigentümergemeinschaft Kostenargumente nicht zur Verfügung. Denn die Umrüstung der Elektroinstallation erfolgt auf Kosten des Mieters. Und genau hier „trifft Theorie Praxis”, wenn dies dem Mieter zu teuer wird.

Verschließt sich die Eigentümergemeinschaft dem Ansinnen grds., so geht es um das „ob” der baulichen Umsetzung. Ist der Ausgang eines Prozesses dazu oder generell ungewiss, so kann dies gegen die Annahme einer Zumutbarkeit sprechen; V als Vermieter und Mitglied der Eigentümergemeinschaft könnte es unzumutbar sein, in diesem Fall durch M in einem Prozess gegen seine Eigentümergemeinschaft getrieben zu werden. Rechtsprechung dazu existiert im Moment noch nicht. Klar ist natürlich, dass es ihm zumutbar ist, überhaupt einen Beschlussantrag zur nächsten Eigentümerversammlung zu stellen.

c) Mieter gegen Wohnungseigentümergemeinschaft

Wie ausgeführt, steht dem Mieter weder ein Anspruch noch ein sonstiges „Druckmittel” zur Verfügung, gewünschte bauliche Veränderungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen. Duldungsansprüche stehen ihm nur gegenüber seinem Vermieter zu. Eine Überleitung dessen Rechte und Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft kommt nicht in Betracht. Denn sie knüpfen an die Eigentümerstellung und an die Mitgliedschaft im nun vollrechtsfähigen Verband „Eigentümergemeinschaft” an. Auch eine Abtretung dieser Ansprüche und Rechte vom Vermieter an den Mieter dürfte deshalb ausscheiden.