ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Ausschluss der Minderung

Der Mieter ist verpflichtet Erhaltungsarbeiten gem. § 555a BGB zu dulden. Das ist das Gegenstück zur Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch. Verhindert der Mieter, etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht, unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH NJW 2015, 2419 = NZM 2015, 538 = MDR 2015, 878 = GE 2015, 905 = MietPrax-AK § 555a BGB Nr. 1 mit Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 231; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2015 Anm. 3).

Unberechtigt ist z.B. die Verhinderung der Duldung, wenn der Mieter eines Speiselokals sie davon abhängig macht, dass der Vermieter ihm den Verdienstausfall für die Zeit der Instandsetzung ersetzt. Ein solcher Anspruch besteht nämlich nicht. Der Verdienstausfall gehört nicht zum Aufwendungsersatz gem. § 555a Abs. 3 BGB. Auch Schadensersatzansprüche gem. § 536a Abs. 1 BGB bestehen im Normalfall nicht. Allein die tatsache, dass der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme in Auftrag gegeben hat, stellt keinen Haftungsgrund dar. Der Vermieter kommt nur seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach. Insofern ist die Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter eindeutig.

Der Senat hat sich dann noch mit der Frage beschäftigt, ob der durch die teilweise Nichtzahlung der Miete aufgrund der unberechtigten Minderung eingetretene Mietrückstand den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Insofern hat der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat seine bisherige Rechtsprechung wiederholt, wonach ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete erheblich i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB ist. Ein geringerer Rückstand als eine Monatsmiete kann im Einzelfall zumindest in der Gewerberaummiete auch einmal erheblich sein. Voraussetzung ist aber, dass besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.