ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / c) Verweigerte Instandsetzungsarbeiten

Den Vermieter trifft gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Erhaltungspflicht und den Mieter – als Kehrseite der Medaille – die Verpflichtung solche Arbeiten zu dulden, § 555a BGB. Strittig war, ob der Vermieter bei einer Weigerung des Mieters die erforderlichen Arbeiten zu dulden, kündigen konnte oder zunächst Duldungsklage erheben muss (dafür Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 555a BGB Rn. 74). Der BGH (WuM 2015, 416 = GE 2015, 853 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 35 mit Anm. Börstinghaus; Schmid MietRB 2015, 195; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 12/2015 Anm. 3; Blank WuM 2015, 419) hat sich der gegenteiligen Auffassung angeschlossen, die grundsätzlich eine Kündigung auch ohne vorherige Duldungsklage für zulässig erachtet. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein, mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet. Außerdem kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung darstellen, dass auch eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Der Gesetzgeber hat die außerordentliche Kündigung des Vermieters, unabhängig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 BGB und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. Anderenfalls werde dem Mieter die Möglichkeit gegeben, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsverletzung grundsätzlich verbunden sein können. Das könne dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu bieten, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber gerechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zumindest zeitweise zu widersetzen.

Der Mieter kann sich auch nicht auf entschuldigenden Rechtsirrtum berufen. Der Geltungsanspruch des Rechts verlangt, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt. Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht auf den Gläubiger abwälzen. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er regelmäßig das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er zur Leistung verpflichtet war. Insofern unterscheidet sich der Verschuldensmaßstab von dem eines Irrtums auf Gläubigerseite. Ein Gläubiger handelt nämlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist Anderenfalls würde dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert. Der Gläubiger genügt seiner Sorgfaltspflicht schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist.