ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / X. Räumung/Nutzungsentschädigung

Der Mieter schuldet dem Vermieter gem. § 546a BGB Nutzungsentschädigung, wenn er dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache "vorenthält". Die Nutzungsentschädigung ist regelmäßig in Höhe der bisherigen Miete zu zahlen. Strittig diskutiert wurde die Frage, ob die Nutzungsentschädigung sich auch entsprechend § 536 Abs. 1 BGB mindert, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel, der zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung führt, eintritt. Dabei geht es um die dogmatische Einordnung des Anspruchs auf Zahlung der Nutzungsentschädigung. Er hat eine gewisse Nähe zum Schadensersatzanspruch. Der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat (BGH WuM 2015, 493 = MietPrax-AK § 546a BGB Nr. 7 mit Anm. Börstinghaus) nimmt aber einen Anspruch eigener Art an. Nach Ende des Mietvertrags wandelt sich das Rechtsverhältnis in ein gesetzliches Schuldverhältnis eigener Art. Es ist vorübergehender Natur und gerade auf die Abwicklung angelegt. Deshalb bestehen nicht die gleichen Mieterrechte wie im Mietverhältnis. So ist die Pflicht des Vermieters, die Mietsache gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, erloschen. Es besteht noch nicht einmal eine entsprechende Obliegenheit des Vermieters. Nach Ansicht des Senats wird durch den Ausschluss der Minderung dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung auch kein Sanktionscharakter beigelegt, der mit seiner vertraglichen oder vertragsähnlichen Natur nicht in Einklang zu bringen wäre. Könnte sich der Mieter nämlich in der Vorenthaltungszeit auf jede weitere Verschlechterung der Mietsache berufen, um eine Kürzung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung zu erreichen, würde ihn dies in seinem Willen zur weiteren – widerrechtlichen – Vorenthaltung der Mietsache nur bestärken und damit gerade den Zweck des schuldrechtlichen Abwicklungsverhältnisses gefährden.

Jedoch will der Senat den Ausschluss nicht einschränkungslos annehmen. Auch er kann sich Fälle vorstellen, in denen eine Minderung der Nutzungsentschädigung gem. § 242 BGB in Betracht kommen kann, weil ausnahmsweise eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters wegen der Eigenart des Mietverhältnisses bestehen. Das ist z.B. dann der Fall, wenn akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen. Alleine hohe Vermögensschäden auf Mieterseite reichen aber nach Ansicht des BGH nicht aus, da der frühere Mieter es grundsätzlich selbst zu verantworten hat, dass er widerrechtlich noch im Besitz der Mietsache ist. Regelmäßig wird es sich deshalb um Fälle handeln, in denen dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache gem. §§ 721, 765a ZPO gestatten ist oder wenn bei einem Streit über die Wirksamkeit der Kündigung die Argumente des Mieters gegen die Wirksamkeit durchaus nachvollziehbar erscheinen.