a) Schonfristzahlung bei einer Zahlungsverzugskündigung
Es gehört zu den rechtspolitisch wohl fragwürdigsten Entscheidungen des Gesetzgebers, dass Schonfristzahlungen bei einer Zahlungsverzugskündigung zwar die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam werden lassen, aber keine Auswirkungen auf die ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB haben soll. Dieses Problem ist durch die Rechtsprechung kaum zu lösen, da wegen der fehlenden planwidrigen Lücke auch eine Analogie regelmäßig ausscheidet. Der Gesetzgeber kennt das Problem und kann sich zu keiner Lösung durchringen. Der BGH hat nochmals zu Recht bekräftigt, dass es unzulässig ist, die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs anzuwenden (BGH GE 2016, 455 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 55 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2016, 424). Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände, insbesondere einer Schonfristzahlung, mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und kann nur anhand aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden (BGH GE 2016, 453 = WuM 2016, 225 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 54 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2016, 424).
b) Nichtzahlung einer titulierten Forderung aus dem Mietvertrag
Die Nichtzahlung einer titulierten Forderung aus dem Mietvertrag stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, die eine ordentliche Kündigung begründen kann. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 365 = MDR 2016, 760 = NZM 2016, 550 = ZMR 2016, 523 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 56 m. Anm. Börstinghaus; Dötsch MietRB 2016, 190) ist eine Kündigung zumindest dann möglich, wenn der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden ist und er weiterhin seine Pflichtverletzung beharrlich leugnet und Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort. Der Senat hat die Frage, ob allein die Nichtzahlung der titulierten Forderung und die Erteilung einer Vermögensauskunft für die Kündigung ausreichgereicht hätte, aber offen gelassen. Zumindest dann, wenn der Mieter ankündigt, auch weitere Zahlungen nicht erbringen und an seiner im Vorverfahren schon als falsch beurteilten Auffassung festhalten zu wollen, ist aber eine Kündigung gerechtfertigt.
Praxishinweis:
Liegt gegen den Mieter ein Titel vor und zahlt er nicht, so kann es unter Umständen sinnvoll sein, dem Mieter anzubieten, die Forderung in sehr kleinen Raten abzubezahlen. Wenn er selbst diese Raten nicht bedient und auf den Vorschlag auch sonst nicht reagiert, dann kann dies auch ein weiteres Indiz für eine schuldhafte Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag sein, so dass hier eine fristgerechte Kündigung zulässig ist.
c) Vortäuschen von Eigenbedarf
Dass das Vortäuschen von Eigenbedarf einen zumindest versuchten Betrug darstellen kann und den Vermieter schadensersatzpflichtig macht, dürfte heute allgemein bekannt sein. Das Problem dieser Verfahren liegt im Tatsächlichen und im Nachweis der Täuschungshandlung. Deshalb ist die sorgfältige Vorbereitung einer Beweisaufnahme durch das Gericht und den Mietervertreter besonders wichtig (dazu Fleindl NZM 2016, 289). Die Bedarfsperson als Zeuge ist sicher nur ein bedingt taugliches Beweismittel, da sie ein Interesse am Ausgang des Verfahrens hat und regelmäßig aus dem "Lager" des Vermieters stammt. Es kommt deshalb vor allem auf sonstige Indizien an, um die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches feststellen zu können. Der BGH (ZAP EN-Nr. 556/2016 = GE 2016, 781 = WuM 2016, 426 = MDR 2016, 817 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 57 m. Anm. Börstinghaus; Zich MietRB 2016, 227) hatte mit einem Fall zu tun, in dem der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs für seinen Neffen gekündigt hatte. In der Folgezeit wurde ein Räumungsvergleich geschlossen und der Neffe zog für eine im Einzelnen strittige, aber auf jeden Fall sehr kurze, Zeit in die Wohnung ein. Die Wohnung war bereits vor der Kündigung aber auch während des Verfahrens und nach dem Räumungsvergleich von einem Makler durchgehend zum Verkauf angeboten worden. Die Wohnung ist dann auch verkauft worden und der Neffe ausgezogen. Nach Ansicht des BGH gab es hier ausreichende Indizien für die Annahme, dass der Verkaufswunsch nie aufgegeben worden ist. Hierzu zählten vor allem die behaupteten durchgehenden Verkaufsbemühungen des Vermieters. Selbst wenn dem Neffen vom Vermieter nicht offenbart worden sein sollte, dass das Haus weiter verkauft werden sollte, stünde dies einem Vorschieben des Kündigungsgrundes nicht entgegen, da der Vermieter davon ausgehen durfte, den Neffen kurzfristig zu einem Auszug bewegen zu können.