a) Formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung
Bekanntlich wird bei Betriebskostenabrechnungen zwischen formellen und materiellen Fehlern unterschieden. Erstere können nur innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB geheilt werden. Deshalb kommt der Frage, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat, um formell ordnungsgemäß zu sein, eine große Bedeutung zu. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es erforderlich, dass sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Dazu sind erforderlich:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und – soweit erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters und
- der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.
Hinweis:
Der BGH hat zum ersten Punkt jetzt seine Rechtsprechung – mit Ansage – geändert.
Es geht um die Frage, welche Angaben in einer Betriebskostenabrechnung gemacht werden müssen, wenn ein Vorwegabzug stattgefunden hat. Das betrifft zwei Fallgruppen, nämlich zum einen die sog. Wirtschaftseinheiten und zum anderen Kostenpositionen, hinter denen sich teilweise umlegbare Betriebskosten und teilweise nicht umlegbare Kosten verstecken, z.B. bei den Hausmeisterkosten. In beiden Fällen gibt es Gesamtkosten, die höher sind als die tatsächlich als Betriebskosten für die Wohnungen des konkreten Hauses umlegbaren Betriebskosten. Im Jahre 2007 (BGH NJW 2007, 1059 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 23 m. Anm. Eisenschmid; Streyl NZM 2007, 324; Derckx NZM 2007, 385; Milger NJW 2009, 625; Serwe WuM 2009, 273) und 2009 (BGH NZM 2014, 26 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 105 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2014 Anm. 2; Theesfeld jurisPR-MietR 3/2014 Anm. 2) hatte der BGH bekanntlich gefordert, dass der Vermieter in diesen Fällen sowohl die Gesamtkosten als auch die tatsächlich nur umlegbaren Kosten in der Betriebskostenabrechnung angeben müsste, damit diese formell in Ordnung ist. Diese Auffassung hat Kritik erfahren (z.B. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 6. Aufl., H Rn 140), da in der Praxis der Vermieter, der es formell falsch, aber materiell richtig gemacht hatte, also die nicht umlegbaren Teile abgezogen hatte, ohne dies offenzulegen, schlechter gestellt wurde als derjenige, der es materiell falsch gemacht hatte, also schlicht die Gesamtkosten auf alle Mieter umgelegt hatte.
Diese Kritik war beim BGH angekommen. Er hatte in zwei Entscheidungen seine Rechtsprechungsänderung angekündigt. In der ersten Entscheidung ging es um die sog. unechten Gesamtkosten (BGH NZM 2014, 26 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 105 m. Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2014 Anm. 2; Theesfeld jurisPR-MietR 3/2014 Anm. 2). In dem damaligen Fall hatte der Vermieter für die einzelnen Häuser einer Wirtschaftseinheit getrennte Rechnung von den Dienstleister erhalten und nur diese Beträge in die Abrechnung für das jeweilige Haus eingestellt. In der zweiten Entscheidung (BGH NJW 2014, 1732 = MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 107 m. Anm. Eisenschmid; Schach jurisPR-MietR 10/2014 Anm. 3) ging es um eine Heizkostenabrechnung, die der Vermieter aus Versorgungsrechnungen über abweichende Zeiträume erstellt hatte, so dass er aus beiden Rechnungen nur einen Teil in die Betriebskostenabrechnung übernommen hatte. Auch in dieser Entscheidung hat der Senat seine Zweifel an seiner eigenen früheren Rechtsprechung zu den Gesamtkosten anklingen lassen.
Nun ist der BGH (GE 2016, 253 = WuM 2016, 170 = NZM 2016, 192 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 115 m. Anm. Eisenschmid; Kunze MietRB 2016, 61; Blank WuM 2016, 173; Zehelein NZM 2016, 194; Drasdo NJW-Spezial 2016, 226; Pfeifer jurisPR-MietR 12/2016 Anm. 1) auch den letzten Schritt gegangen und hat unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung entschieden, dass zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies soll auch dann gelten, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht. Ob der Vermieter den Gesamtbetrag zutreffend ermittelt oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, sei ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann, sondern nur mittels einer Einsicht in die Belege. In einer zweiten Entscheidung hat der Senat (BGH GE 2016, 387 = WuM 2016, 214 = NZM 2016, 353 = ZMR 2016, 434 = Wall jurisPR-MietR 8/2016 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 8/2016 Anm. 1; Harsch MietRB 2016, 158) entschieden, dass Hauswartkosten nicht nach umlegbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hauswarts aufgeschlüsselt werden ...