ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 5. Nichtgewerbliche Zwischenvermietung

Die Fälle der Zwischenvermietung führten vor mehr als 20 Jahren zu Problemen, da diese Vertragsgestaltung aus steuerlichen Gründen gewählt wurde und der Mieterschutz dabei auf der Strecke zu bleiben drohte. Deshalb hatte das BVerfG eine Regelung angemahnt, deren Nachfolgevorschrift sich heute in § 565 BGB befindet. Es ist eine typische Mieterschutzvorschrift. Deshalb kann sie auf Fallgestaltungen, die im Interesse der Mieter gewählt werden, nicht angewandt werden. Der BGH (NJW 2016, 1086 = ZMR 2016, 276 = MietPrax-AK § 565 BGB Nr. 3 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 6/2016 Anm. 3; Börstinghaus LMK 2016, 377696; Kurek MietRB 2016, 125; Drasdo NJW-Spezial 2016, 258; Krapf jurisPR-MietR 10/2016 Anm. 3) hat dies nochmals für einen atypischen Fall entschieden. Dort hatten die Mieter, weil der Vermieter die kostspielige Modernisierung nicht durchführen wollte oder konnte, eine Mietergenossenschaft gegründet, die die Haussanierung durchführte und die Wohnungen zu einem extrem niedrigen Mietzins an die Genossen vermietete. Nach Ende des befristeten Mietvertrags mit der Genossenschaft sollte der Vermieter den Mietern der Genossenschaft einen Mietvertrag zu ortsüblichen Bedingungen anbieten. Nach dem vereinbarten Ablauf des Mietvertrags wollten die Mieter sich nicht an die getroffenen Vereinbarungen halten und verlangten stattdessen, dass der Vermieter in den günstigen Mietvertrag mit ihrer eigenen Genossenschaft eintritt. Damit hatten sie keinen Erfolg. Nach Ansicht des BGH setzt eine gewerbliche Weitervermietung i.S.d. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB voraus, dass der Zwischenmieter die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. Hieran fehlt es, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter kommt auch eine analoge Anwendung der Vorschrift schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt, da die Vertragsgestaltung hier im Interesse der Mieter so gewählt wurde und nicht einseitig aus Vermieterinteressen.