ZAP 18/2019, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Rechtsnachfolge

Aus schuldrechtlichen Verträgen resultieren bekanntlich nur relative Rechte, also Ansprüche zwischen den Vertragspartnern. Da dies im sozialen Mietrecht zu ungewollten Ergebnissen führen würde, hat der Gesetzgeber schon im BGB vom 1.1.1900 den Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" aufgenommen, um damit das BGB mit einem "Tropfen socialpolitischen Öls" zu salben. Die Vorschrift ist heute in § 566 BGB enthalten. Sie verlangt auf der Tatbestandsseite, dass Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter "an einen Dritten" veräußert wird. Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben deshalb beide Personen auch dann Vermieter – und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen –, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung (BGH GE 2019, 249 = DWW 2019, 55 = ZfIR 2019, 154 = MDR 2019, 341 = NZM 2019, 208 = ZMR 2019, 324 = MietPrax-AK § 566 BGB Nr. 20 mit Anm. Börstinghaus; Harsch, MietRB 2019, 67; Zschieschack, NZM 2019, 209; Drasdo, NJW-Spezial 2019, 193; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 7/2019 Anm. 1; Mummenhoff, jurisPR-MietR 13/2019 Anm. 1). Es hat nämlich gerade keine Veräußerung an einen "Dritten" stattgefunden. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müssen der veräußernde Eigentümer und der Erwerber personenverschieden sein, was bedeutet, dass der Erwerber bis zum Erwerb selbst nicht Vermieter gewesen sein darf.

Der VIII. Senat hat auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf solche Fallgestaltungen abgelehnt. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen.

Hinweis:

Möglich ist in diesem Fall eine rechtsgeschäftliche Übertragung der Vermieterstellung gem. § 311 Abs. 1 BGB, die mit der gesetzlichen Rechtsnachfolge nichts zu tun hat. Eine solche Vertragsübernahme ist zulässig. Dabei kann die Auswechslung eines Vertragspartners sowohl im Wege eines dreiseitigen Vertrags zwischen der ausscheidenden, der übernehmenden und der verbleibenden Partei vereinbart werden als auch durch Vereinbarung zwischen zwei Beteiligten, wenn der Dritte zustimmt. Eine solche Zustimmung kann auch konkludent, z.B. durch wiederholte Zahlung der Miete an den neuen Alleinvermieter, erfolgen.