ZAP 18/2020, Die Auswirkungen von Energiewende und Klima ... / 1. Energetische Ertüchtigung als Modernisierung

Weil das neue GEG keine energetischen Verschärfungen mit sich bringt, bleibt für die geschuldete energetische Qualität der Immobilie alles beim Alten. Weil ihm auch keine privatrechtlichen Auswirkungen zukommen, ist im Mietrecht für den geschuldeten vertragsgemäßen Zustand weiterhin allein die Abrede der Parteien im Mietvertrag einschlägig. Bei fehlender Abrede ist der Zustand ausschlaggebend, der nach den bei Errichtung des Gebäudes einschlägigen Bauvorschriften geschuldet ist. Das bedeutet:

• Der Mieter kann die weitere energetische Ertüchtigung des Gebäudes nicht fordern (LG Berlin, Urt. v. 4.2.2011 – 63 S 181/10 selbst im Fall der Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 8.7.2010 – I-24 U 222/9 zur Frage der Berechtigung einer Mietminderung dann, wenn der Vermieter eine funktionierende Heizungsanlage nicht in eine neue energetisch optimierte Anlage tauscht – verneint; zur energetischen Modernisierung allgemein ebenso bereits zu Recht: Flatow, NJW 2008, 2886, 2889). Denn mangels Reparaturstaus ist ja der vertragsgemäße Zustand des Gebäudes gegeben.
• Der Vermieter ist also frei in seiner Entscheidung, energetisch zu ertüchtigen oder nicht (vgl. dazu bereits BGH, Beschl. v. 21.9 2010 – VIII ZR 275/09; BGH, Urt. v. 16.9.2009 – VIII ZR 67/08 und jüngst: BGH, Urt. v. 9.10.2019 – VIII ZR 21/19, ZAP EN-Nr. 22/2020).
• Entscheidet er sich dazu, dann hat er je nach Volumen des Gewerks (z.B. Fassadendämmung ab einer Größe von 10 % der Gesamtfassadenfläche) die bisherigen energetischen Anforderungen z.B. aus der noch aktuellen EnEV zu erfüllen. Seine Grundentscheidung, überhaupt energetische Baumaßnahmen durchzuführen, berührt dies also nicht.
• Ertüchtigt er, so sind diese Maßnahmen keine Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung. Es handelt sich vielmehr um eine Modernisierung (Energieeinsparung, Verbesserung des Wohnwerts, Verbesserung des Gebrauchswerts z.B. bei einfacherer Bedienbarkeit der Heizung).