ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Betriebskostenvereinbarung

Das Mietrecht des BGB geht grds. vom Modell der Bruttomiete aus. Für die Wohnraummiete gestattet § 556 BGB die Vereinbarung einer Nettomiete und Kostentragungspflicht des Mieters hinsichtlich der in der BetriebskostenVO genannten Positionen. Für die Gewerberaummiete fehlt es an einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung. Die Regelungen des BGB hierzu sind aber nicht zwingend. Abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss auch diejenige über eine Betriebskostenumlage ausreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Bei Individualvereinbarungen gilt das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB nicht. Ob eine bestimmte Betriebskostenposition auf den Mieter tatsächlich umgelegt wurde, muss durch eine Auslegung des Vertrags ermittelt werden. Dabei ist der wirkliche Wille der Erklärenden zu erforschen. In einem Fall des XII. Senats (BGH MDR 2020, 664 = GW 2020, 732 = WuM 2020, 341 = NZM 2020, 507 = ZAP EN-Nr. 271/2020 [LS] = ZMR 2020, 638 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 134 mit Anm. Eisenschmid; Borzutzki-Pasing, jurisPR-MietR 10/2020 Anm. 1; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 11/2020 Anm. 2) war vereinbart, dass der Mieter "die Betriebskosten zu tragen" hat. Nach Ansicht des Senats ist der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch die Rechtsprechung und später durch Verordnung und Gesetz definiert. Dabei waren von Anfang an in den jeweiligen Katalogen die laufenden öffentlichen Lasten und namentlich die Grundsteuer als Betriebskostenart aufgeführt. Deshalb habe ein Mieter diese Kosten bei entsprechender Vereinbarung auch zu tragen.

Der XII. Senat schließt sich damit ausdrücklich der Rechtsprechung des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats (BGH GE 2016, 385 = NZM 2016, 235 = WuM 2016, 211 = MDR 2016, 452 = NJW 2016, 1308 = ZAP EN-Nr. 303/2016 [LS] = ZMR 2016, 287 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 117 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 5/2016 Anm. 1; Beuermann, GE 2016, 365; Burbulla, MietRB 2016, 93; Eisenschmid, jurisPR-MietR 9/2016 Anm. 2; Drasdo, NJW-Spezial 2016, 289; Heix, NZM 2016, 457) an, wonach der in einem Mietvertrag verwendete Begriff der "Betriebskosten" mit Blick auf § 27 II. BV i.V.m. Anlage 3 bzw. die BetrKVO auszulegen ist. In Anbetracht dieses eindeutigen Wortsinns fehle es bei einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB erforderlichen Bestimmbarkeit, ohne dass es einer Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen oder der Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen bedarf. Vielmehr erfasst eine solche Regelung dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition einbezogenen Kostenarten. Hierzu zählt dann auch die Grundsteuer.