ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Die Notdienstpauschale

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten. Die nicht als Betriebskosten umlagefähigen Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung

Bekanntlich gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten die Kosten eines Hauswarts. Dessen Tätigkeit ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handelt.

Unterschiedlich beantwortet wurde in der Instanzrechtsprechung die Frage, ob auch eine an den Hauswart gezahlte Notdienstpauschale zu den umlagefähigen Kosten zählt. Diese erhält der Hauswart dafür, außerhalb der Geschäftszeiten der Verwaltung Mängelmeldungen telefonisch entgegenzunehmen und ggf. Handwerker zu beauftragen. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 255 = WuM 2020, 83 = MDR 2020, 339 = ZAP EN-Nr. 91/2020 [2020] = ZMR 2020, 294 = NZM 2020, 457 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 132 mit Anm. Eisenschmid; Beyer, jurisPR-MietR 5/2020 Anm. 1 = WuM 2020, 197; Börstinghaus, MietRB 2020, 66; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 193; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 8/2020 Anm. 2; Zehelein, NZM 2020, 459) handelt es sich bei diesen Kosten um nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Die Tätigkeit sei der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen. Schadensmeldungen erfolgten während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung. Für die kostenrechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit könne es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird.

Hinweis:

An der Einordnung ändert sich auch nichts dadurch, dass die Leistung in Zukunft in das Grundhonorar des Hauswarts oder des Dienstleisters eingepreist wird. Ähnlich wie bei den Vollwartungsverträgen bei den Aufzugskosten müssen dann pauschale Abzüge von den Kosten vorgenommen werden.