ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Vergleichswohnungen aus preisgebundenem Wohnungsbestand

Die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen als Begründung eines Erhöhungsverlangens ist bekanntlich das schlechteste, weil am wenigsten überzeugende, Begründungsmittel eines Erhöhungsverlangens. Es wird so gut wie immer Wohnungen geben, für die mehr Miete gezahlt wird als für die Vertragswohnung. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 253 = WuM 2020, 86 = MDR 2020, 401 = NJW-RR 2020, 334 = ZAP EN-Nr. 92/2020 [LS] = ZMR 2020, 298 = NZM 2020, 459 = DWW 2020, 171 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 42 mit Anm. Börstinghaus; ders., jurisPR-MietR 4/2020 Anm. 1; Mettler, MietRB 2020, 65; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 193) ist es deshalb auch unschädlich, wenn die Vergleichswohnungen eigentlich über die ortsübliche Vergleichsmiete gar nichts aussagen, da sie aus einem anderem Preisregime, nämlich dem preisgebundenen Wohnungsbau stammen. Da das Begründungsmittel sowieso schon nicht überzeugend sei, mache es auch nichts, wenn der Vermieter Vergleichswohnungen benenne, die materiell keinerlei Aussagekraft hätten.

Die Begründung des Erhöhungsverlangens solle dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Das Erhöhungsverlangen muss in formeller Hinsicht zumindest Angaben über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Dabei unterscheidet der Senat zwischen dem materiellen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem formellen Begründungszwang. Nach der Legaldefinition des § 558 Abs. 2 BGB ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Das bedeutet, dass die Miete für preisgebundene Wohnungen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mit herangezogen werden darf. Der BGH weist darauf hin, dass die Angabe von Vergleichswohnungen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr soll durch die Benennung von Vergleichswohnungen der Mieter nur in die Lage versetzen werden, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und ggf. mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Dem Mieter sei durchaus zuzumuten, weitere Informationen einzuholen. Die Konsequenz dieser Auffassung ist, dass das Kostenrisiko vom vorgerichtlichen Bereich in den Prozess verschoben wird.