ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / II. Mietvertragsparteien

Das moderne Zivilrecht unterscheidet an den verschiedensten Stellen zwischen Verbrauchern und Unternehmern. Das ist für die verschiedensten Fragen von Bedeutung. Dass der Wohnraummieter regelmäßig Verbraucher gem. § 13 BGB ist, ist noch am unproblematischsten. Der Gewerberaummieter ist überwiegend Unternehmer. Unternehmerhandeln liegt dabei schon dann vor, wenn das betreffende Geschäft im Zuge der Aufnahme einer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit (sog. Existenzgründung) geschlossen wird (BGH NJW 2005, 1273 = NZM 2005, 342; BGH, Beschl. v. 24.2.2005 – III ZB 36/04). Schwierig ist immer wieder die Frage, wann ein Vermieter Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist (dazu ausführlich Fervers, NZM 2018, 640). Dabei geht es nicht um Großvermieter, sondern um denjenigen, der in kleinem Umfang ggf. auch als Altersversorgung vermietet.

Nach § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Die Verwaltung eigenen Vermögens stellt grds. keine gewerbliche Tätigkeit dar. Die Höhe der verwalteten Werte ist dabei nicht maßgeblich. Zur Verwaltung eigenen Vermögens gehört generell auch der Erwerb oder die Verwaltung einer Immobilie (BGHZ 149, 80). Auch die Aufnahme von Fremdmitteln unabhängig von der Kredithöhe kann insb. beim Immobilienerwerb der ordnungsgemäßen Verwaltung zugeordnet werden und lässt daher nicht zwangsläufig auf ein Gewerbe schließen (BGH DWW 2020, 231 = MietPrax-AK § 14 BGB Nr. 2 mit Anm. Börstinghaus). Das ausschlaggebende Kriterium für die Abgrenzung der privaten von einer berufsmäßig betriebenen Vermögensverwaltung ist vielmehr der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte. Erfordern diese einen planmäßigen Geschäftsbetrieb, wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation, so liegt eine gewerbliche Betätigung vor. Handelt es sich um die Vermietung oder Verpachtung von Immobilien, so ist dementsprechend nicht deren Größe entscheidend, sondern Umfang, Komplexität und Anzahl der damit verbundenen Vorgänge. Ein ausgedehntes oder sehr wertvolles Objekt an eine geringe Anzahl von Personen zu vermieten, hält sich daher grds. im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung. Dagegen spricht die Ausrichtung auf eine Vielzahl gleichartiger Geschäfte für ein professionelles Vorgehen. Ob der mit der Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand danach insgesamt das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs vermittelt, bleibt eine im Einzelfall zu beurteilende Frage. Die Option zur Umsatzsteuer für aus der Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks erzielte Umsätze ist auch kein maßgebliches Indiz für die Unternehmereigenschaft. Der Unternehmerbegriff des UStG unterscheidet sich von dem des BGB. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs umfasst der Begriff auch die private Vermögensverwaltung durch die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (BFHE 167, 215, 217; 169, 555, 557; 191, 458, 460; 210, 146, 149 f.; 223, 487, 489). Demgegenüber stehen § 13 BGB und § 14 BGB in einem anderen Regelungszusammenhang. Sie befassen sich mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen bei dem Abschluss privatrechtlicher Rechtsgeschäfte eine besondere Schutzbedürftigkeit einer der an diesem Rechtsgeschäft beteiligten Parteien im Verhältnis zur anderen Partei besteht. Für die bürgerlich-rechtlich maßgebliche Abgrenzung von Verbraucher und Unternehmer ist höchstrichterlich seit Langem anerkannt, dass die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, soweit sie allein der privaten Vermögensverwaltung dient, die Qualifikation des Vermieters oder Verpächters als Verbraucher nicht hindert.