ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / III. Begrenzung der Wiedervermietungsmiete

1. Die "Mietpreisbremse" ist inzwischen beim BGH angekommen. Zentrale Frage war dort im Berichtszeitraum das Problem der Einschaltung eines Legal Tech-Unternehmens bei der Geltendmachung von Auskunfts- und Rückzahlungsansprüchen. Der VIII. Senat hat in unzähligen Entscheidungen die Abtretung an ein solches Unternehmen für zulässig erachtet (BGH GE 2020, 725 = ZAP EN-Nr. 270/2020 [LS] = WuM 2020, 344 = NZM 2020, 542 = MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 2 mit Anm. Börstinghaus; BGH MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 3, 5, 8, 9, 10, 11, 12 jeweils mit Anm. Börstinghaus; BGH MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus).

2. Bei einer Mietermehrheit genügt es den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F., wenn die erforderliche Rüge nur von einem Mieter erhoben wird. Bei einer solchen Rüge handelt sich nicht um eine Willenserklärung, sondern nur um eine geschäftsähnliche Handlung. Im Falle einer solchen Mietermehrheit kann zwar ein Mieter allein Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete und Auskunftserteilung verlangen. Er ist insoweit jedoch nur als Mitgläubiger berechtigt und kann daher nur Zahlung bzw. Auskunftserteilung an alle Mieter verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht kann der Mieter wiederum ohne Mitwirkung der Mitmieter wirksam z.B. an ein Inkassoinstitut abtreten (BGH GE 2020, 787 = NZM 2020, 551 = DWW 2020, 220 = WuM 2020, 423 = MDR 2020, 845 = ZMR 2020, 629 = MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 4 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 13/2020 Anm. 2; ders., MietRB 2020, 194, 195; Happ, DWW 2020, 229).

3. Nach der Entscheidung des BGH zur Hessischen MietpreisbegrenzungsVO (BGH GE 2019, 1029 = MDR 2019, 1051 = NZM 2019, 584 = NJW 2019, 2844 = DWW 2019, 333 = ZMR 2019, 845 = WuM 2019, 440 = MietPrax-AK § 556d BGB Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus; Beuermann, GE 2019, 1004; Börstinghaus, LMK 2019, 419557; Monschau, MietRB 2019, 257; Börstinghaus, NJW 2019, 2848; ders., jurisPR-BGHZivilR 19/2019, Anm. 1; Drasdo, NJW-Spezial 2019, 610; V. Emmerich, JuS 2019, 1113) war ein Streit darüber entstanden, ob die Begründung der Berliner Verordnung wirksam veröffentlicht worden war. Die Begründung war nämlich nicht auf den Seiten des Berliner Senats veröffentlicht, sondern denen des Abgeordnetenhauses. Das war nach Ansicht des BGH (GE 2020, 787 = NZM 2020, 551 = DWW 2020, 220 = WuM 2020, 423 = MDR 2020, 845 = MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 4 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 13/2020 Anm. 2; ders., MietRB 2020, 194, 195; Happ, DWW 2020, 229; BGH MietPrax-AK § 556g BGB Nr. 7 mit Anm. Börstinghaus) ausreichend. Durch die Veröffentlichung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses ist sie auch von einer amtlichen Stelle und für die Öffentlichkeit leicht zugänglich bekannt gemacht worden. Der VIII. Senat hat im Urteil dargestellt, dass man die Begründung mit den üblichen Suchmaschinen im Internet leicht finden kann.

4. Soweit gem. § 556f S. 2 BGB umfassend modernisierter Wohnraum bei der ersten Vermietung von der Anwendung der "Mietpreisbremse" ausgenommen ist, hat der Senat (BGH MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 1 mit Anm. Börstinghaus) entschieden, dass eine Modernisierung nur dann "umfassend" ist, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Die Bezeichnung "umfassend" betrifft somit nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb ist auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insb. Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde. Als Bauaufwand wird regelmäßig ein solcher von ca. ⅓ der Neubaukosten verlangt.