ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IV. Schriftform

1. Konkludenter Vertragsschluss

Wird ein ursprünglich schriftlicher Mietvertrag konkludent mit einem anderen Mietgegenstand (statt Stellplatz 4 nun Stellplatz 1) zu unveränderten Bedingungen fortgesetzt, so ist die gem. § 550 BGB erforderliche Schriftform für eine über ein Jahr hinausgehende Laufzeit nicht eingehalten (BGH MDR 2020, 279 = WuM 2020, 79 = GE 2020, 329 = ZMR 2020, 300 = NZM 2020, 503 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 47 mit Anm. Eisenschmid; Jahreis, jurisPR-MietR 7/2020 Anm. 2; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 226; Hoffmann, MietRB 2020, 106). Dabei spielt der Erwerberschutz eine große Rolle. Der Erwerber kann in einem solchen Fall den Mietgegenstand und damit seine Hauptleistungspflicht nicht dem Vertrag entnehmen.

2. Unterschriftserfordernis bei Stempelbeifügung

Im Jahr 2013 hatte der BGH (NJW 2013, 1082 = GE 2013, 478 = NZM 2013, 271 = GuT 2013, 17 = ZAP EN-Nr. 229/2013 [LS] = ZMR 2013, 955 = MietPrax-AK § 50 BGB Nr. 33 mit Anm. Eisenschmid; Lammel, jurisPR-MietR 6/2013 Anm. 2; Drasdo, NJW-Spezial 2013, 257; Neuhaus, ZMR 2014, 95) in einem Fall eines Mietvertrags einer überörtlichen Anwaltskanzlei entschieden, dass das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu einer Unterschrift des Gesellschafters denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für die Rechtsanwaltsgesellschaft ausweise. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Die Kanzlei konnte sich deshalb aus dem noch mehrere Jahre laufenden Vertrag durch Kündigung lösen. Diese Auffassung hat der Senat nun für den Fall relativiert, in dem sich am Ende des Mietvertrags zwei gepunktete Linien für die beiden gesamtvertretungsberechtigten GmbH-Geschäftsführer befanden, aber nur einer der beiden den Vertrag unter Hinzufügung eines Stempels unterschrieben hatte. Für diesen Fall hat der Senat (BGH MDR 2020, 475 = GE 2020, 533 = NJW 2020 1507 = NZM 2020, 429 = ZAP EN-Nr. 223/2020 [LS] = ZMR 2020, 486 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 48 mit Anm. Eisenschmid; Bieber, jurisPR-MietR 8/2020 Anm. 2; Burbulla, MietRB 2020, 104, 105; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 9/2020 Anm. 1; Drasdo, NJW-Spezial 2020, 321) die Einhaltung der Schriftform verneint, da die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erwecke. Es war schlicht nicht klar, ob der zweite Gesellschafter nicht unterschreiben wollte, noch unterschreiben sollte oder vertreten worden war.