ZAP 18/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VII. Modernisierung

Damit der Vermieter zunächst seine Leistung erhöhen kann, um dann später auch gem. §§ 559 ff. BGB die Gegenleistung des Mieters erhöhen zu können, muss er dem Mieter eine formell wirksame Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB zukommen lassen. Anschließend darf der Vermieter die Gegenleistung des Mieters an die neue Leistung seinerseits gem. § 559 BGB anpassen. §§ 555b u. 559 BGB betreffen also zwei Seiten der gleichen Medaille. Auch wenn die Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung keine Voraussetzung für die anschließende Modernisierungsmieterhöhung ist (BGH NJW 2011, 1220; NZM 2016, 46), so ist sie zumindest erforderlich, damit der Vermieter seinen Duldungsanspruch gem. § 555d BGB durchsetzen kann. Erforderlich ist dafür, dass der Vermieter dem Mieter gem. § 555c BGB eine Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn zukommen lässt. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern – wie hier – eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Nach Ansicht des BGH (GE 2020, 921 = MietPrax-AK § 555c BGB Nr. 2 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 15/2020 Anm. 1) dürfen an den Inhalt einer solchen Erklärung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ggf. mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Der Senat (BGH MDR 2020, 215 = GE 2020, 260 = WuM 2020, 80 = NZM 2020, 281 = ZMR 2020, 393 = DWW 2020, 170 = MietPrax-AK § 555c BGB Nr. 1 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 5/2020 Anm. 3; Dötsch, MietRB 2020, 100) überträgt dabei seine Rechtsprechung zu §§ 559, 559b BGB auf die Modernisierungsankündigung gem. § 555c BGB. Hier hat der Senat bereits seit Jahren keine besonders strengen Anforderungen an den Inhalt der Erklärung aufgestellt (WuM 2018, 723; NJW 2006, 1126; WuM 2004, 154). Die Interessenlage sei jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegenrechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Verhältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen.