I. Einleitung
Das alles bestimmende Thema im 1. Halbjahr 2020 war die COVID-19-Pandemie. Die Auswirkungen auf das Mietrecht wurden natürlich ausführlich überall (so in dieser Zeitschrift Börstinghaus, ZAP 2020, 411/F. 4, S. 1883) erörtert (z.B. Artz/Brinkmann/Pielsticker, MDR 2020, 527; Butenberg/Drasdo/Först/Hannemann/Heilmann, NZM 2020, 493; Eusani, MDR 2020, 889; Fischer, VuR 2020, 203; Föller, WuM 2020, 249; Gerlach/Manzke, ZMR 2020, 551; Häublein/Müller, NZM 2020, 481; Hobusch, DWW 2020, 12; Horst, DWW 2020,124; ders., MietRB 2020,144; Hübner, ZfIR 2020, 273; Klimesch/Walther, ZMR 2020, 353; dies., ZMR 2020, 556; Klinger, DWW 2020, 126; Kumkar-Voß, ZIP 2020, 893; Leo/Götz, NZM 2020, 402; Mahdi/Rosner, NZM 2020, 416; Nissen/Elzer, MDR 2020, 761; Schall, JZ 2020, 388; Selk, GE 2020, 585; Sentek/Ludley, NZM 2020, 406; Sittner, NJW 2020, 1169; Uth/Barthen, NZM 2020, 385; Walburg, GE 2020, 423; Weller/Thomale, BB 2020, 962; Zehelein, NZM 20, 390). Der Beck-Verlag hat eine eigene Zeitung zu dem Thema (COVuR) und ein Fachbuch (Zehelein, Miete in Zeiten von Corona, München 2020) herausgegeben. Der Gesetzgeber hat mit einem Maßnahmegesetz reagiert und die Kündigung wegen Rückständen, die in den Monaten April bis Juni 2020 entstanden sind, ausgeschlossen. Die Regelung hat für einige Missverständnisse gesorgt. Eine Stundung der Miete war damit nämlich gerade nicht verbunden. Nur der Bestandsschutz für Mietverhältnisse war betroffen (Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 535 BGB Rn 727). Was die Auswirkungen der Pandemie auf Mietverhältnisse angeht, wird man wohl zwischen Wohn- und Geschäftsraummiete differenzieren müssen. Die Bundesregierung hat ermittelt (BT-Drucks 19/19414), dass die COVID-19-Pandemie nur zu einem "moderaten" Anstieg der Mietrückstände im Bereich der Wohnraummiete geführt habe. Deshalb wurden die mieterschützenden Vorschriften im EGBGB über Juni 2020 hinaus auch nicht verlängert. Mietervertreter befürchten im Herbst aber größere Probleme. Anders sieht es zum Teil in der Gewerberaummiete aus. Hier wird intensiv über die Frage diskutiert, ob die Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage für die Zeit des Lockdowns angepasst werden kann. Das ist v.a. eine Frage der vertraglichen Risikoverteilung. Der BGH (NZM 2020, 54 = NJW 2020, 331 = ZAP EN-Nr. 3/2020) hat aktuell bereits vor der COVID-19-Pandemie darauf hingewiesen, dass die vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme in extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, unberücksichtigt zu bleiben hat. Ein solcher Fall kann je nach Einzelfall infolge der Pandemie vorgelegen haben. Die Anpassung des Vertrags betrifft v.a. die Höhe der Miete. Nach Leo/Götz (NZM 2020, 402, 406) soll eine Halbierung der Miete "keine falsche Lösung" sein (so auch Selk, GE 2020, 585, 590; Sittner, NJW 2020, 1169, 1172; Weidt/Schiewek, NJOZ 2020, 481, 484). Nach Ekkenga/Schirrmacher (NZM 2020, 410, 415) soll das nur für die ersten 14 Tage gelten, danach soll der Mietzinsanspruch ganz entfallen. Erforderlich wird hier ein umfassender Sachvortrag unter Berücksichtigung aller Handlungsalternativen und Darlegung der konkreten Ein- und Ausgabesituation sein. Dabei kommt es darauf an, welche Alternativen dem Mieter zur Generierung von Umsatz zur Verfügung standen, also z.B. Online-Handel, Lieferdienste, Umstellung auf andere Produkte. Konnte die Zeit vielleicht für vorgezogene Renovierungen o.Ä. genutzt werden?
In Berlin wurde im Februar ein neues Kapitel in der unendlichen Geschichte des gut gemeinten Mieterschutzes geschrieben. Wohl entgegen den Kompetenzvorschriften des GG hat das Abgeordnetenhaus am 23.2.2020 das "Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)" (GVBl Berlin 2020, 50; abgedr. auch bei Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., Anh. zu § 559d BGB) in Kraft gesetzt. Das Gesetz regelt sowohl die maximale Neuvermietungsmiete als auch die Höhe der Miete in Bestandsmietverhältnissen. Gegen die Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes werden berechtigterweise erhebliche Bedenken geäußert, da dem Land Berlin die Gesetzgebungszuständigkeit für solche Regelungen wohl fehlt (Darstellung der verschiedenen Auffassungen bei Herrlein/Tuschl, NZM 2020, 217, 226). Mit dem Gesetz soll öffentlich-rechtlich für fünf Jahre die Miete zum Stichtag 17.6.2019 festgeschrieben werden. Der Berliner Gesetzgeber hat wegen der verfassungsrechtlichen Bedenken gegen seine Zuständigkeit fast zwanghaft versucht, den Eindruck zu vermeiden, es handele sich um Regelungen des Privatrechts, das mit dem Bundesrecht kollidiere. Es soll sich nur um öffentlich-rechtliches Preisrecht handeln. Trotzdem hat das Bezirksamt Berlin Pankow aufgrund des Gesetzes gegen einen Vermieter eine Untersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung von 2.500 EUR erlassen, um ihm ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB zu verbieten. Das zeigt gerade, dass hier schlich...