ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Zeitpunkt einer Modernisierungsankündigung

Die Modernisierung von Wohnraum erfolgt zweistufig. Zunächst muss der Vermieter seine Leistung über den vertragsgemäßen Zustand hinaus erhöhen und dann kann er anschließend auch die Gegenleistung des Mieters anpassen. Damit der Mieter solche Maßnahmen überhaupt dulden muss, muss es sich materiell um eine Modernisierung i.S.d. § 555b BGB handeln und der Vermieter muss sie in einem der Form des § 555c BGB entsprechenden Art und Weise angekündigt haben. Voraussetzung ist dies für die Mieterhöhung aber nicht. Jedoch hat der Gesetzgeber Anfang 2019 den Umlagesatz von 11 % auf 8 % abgesenkt und außerdem eine eigene Kappungsgrenze von 3 EUR bzw. 2 EUR/qm in sechs Jahren eingeführt. Für die Frage, ob altes oder neues Recht zur Anwendung kommt, bestimmt die Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 49 EGBGB, dass das vermieterfreundlichere alte Recht noch in den Fällen gelten sollte, in denen dem Mieter bis zum 31.12.2018 eine ordnungsmäße Modernisierungsankündigung zugegangen war. Strittig war, ob diese frühestens zu einem bestimmten Termin vor Baubeginn erfolgen darf, oder ob es nur eine Mindestfrist gibt. In einem ersten Musterfeststellungsverfahren hat der BGH entschieden, dass eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB in zeitlicher Hinsicht bereits dann zulässig ist, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 S. 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB. und dem dort angekündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme i.S.e. Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es dagegen nicht (BGH NZM 2021, 463 = MDR 2021, 665 = GE 2021, 621 = MietPrax-AK § 555c BGB Nr. 2 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 11/2021 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2021, 385). Es bedürfe keines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Baubeginn, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte – Duldung der Baumaßnahme, Geltendmachung von Härtegründen, Ausübung des Sonderkündigungsrechts – zu ermöglichen. Der Mieter werde durch die nach § 555c BGB erforderlichen Angaben so ausreichend informiert, sodass er über die Ausübung seiner Rechte auf fundierter Grundlage entscheiden kann. Eine frühzeitige Ankündigung beeinträchtige den Mieter auch nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil sei eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbezüglich im Regelfall sogar vorteilhaft. Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar habe der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Gesetzgeber gesehen und in § 555d BGB geregelt, sodass diese nachträglich vorgebracht werden können.