ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Verjährungsfrist

Im Mietrecht gibt es bekanntlich ganz unterschiedliche Verjährungsfristen. Neben der Regelverjährungsfrist von drei Jahren ist v.a. die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von sechs Monaten von Bedeutung. Hat der Mieter sich als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet bestimmte Wertverbesserungen in dem angemieteten Objekt vorzunehmen, so verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterbliebener Arbeiten in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, die aber erst mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt. Es handelt sich um Schadensersatzansprüche statt der Leistung gem. §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 BGB. Soweit die übernommene Umbauverpflichtung den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich festlegt, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines davon abweichenden Zustands in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Der Anspruch wird auch dann von § 548 Abs. 1 BGB erfasst, wenn er Teil der vom Mieter geschuldeten Gegenleistung war. § 548 BGB gilt auch für Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll. § 548 Abs. 1 BGB ist weit auszulegen. Der von ihr benutzte Begriff der Verschlechterung setzt nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Erfasst werden auch Ansprüche, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, in einer für ihn nachteiligen Weise von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben soll. Auch für solche Fälle bezweckt § 548 BGB eine zeitlich klar umgrenzte Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietvertrags (BGH DWW 2021, 178 = MietPrax-AK § 548 BGB Nr. 22 mit Anm. Börstinghaus).