ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / II. Abgrenzung Wohnraum von Gewerberaummiete

Die Einordnung eines Mietvertrags als Wohn- oder Geschäftsraummietvertrag hat sowohl für die Ermittlung des maßgeblichen Regelungsregimes eine wesentliche Bedeutung wie auch für die prozessuale Behandlung. In der Wohnraummiete sind die Mieterschutzvorschriften erheblich stärker ausgeprägt. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGHZ 223, 290 = NZM 2020, 54; BGHZ 202, 39 = NJW 2014, 2864; BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772). Entscheidend ist, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend. Das ist z.B. dann Fall, wenn der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt.

Welcher Vertragszweck bezweckt ist, ist durch Auslegung der getroffenen Vereinbarung zu ermitteln. Eine juristische Person kann z.B. gar nicht wohnen. Aber auch dann, wenn eine natürliche Person acht Wohnungen in einem Haus anmietet, spricht dies gegen eine eigene Wohnungsnutzung. Regelmäßig wird es sich um einen Fall der gewerblichen Zwischenvermietung gem. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB handeln.

Hinweis:

Die Parteien können auch in einem Gewerberaummietvertrag strengere Regeln vereinbaren. Dies kann hinsichtlich einzelner Punkte, also z.B. der Beschränkung des Kündigungsrechts aber auch durch Vereinbarung der Geltung des gesamten Wohnraummietrechts erfolgen. Jedoch reicht allein die Bezeichnung des Mietvertrages als Wohnraummietvertrag und die Vereinbarung des Zwecks der Vermietung zu Wohnzwecken, hierzu nicht aus. Maßgeblich ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Die Überschrift ist dabei allenfalls ein Indiz (BGH NZM 2021, 218 = MDR 2021, 411 = GE 2021, 496 = MietPrax-AK § 549 BGB Nr. 2 mit Anm. Börstinghaus; Mettler MietRB 2021, 98; Beuermann GE 2021, 471; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 9/2021 Anm. 2; Drasdo NJW-Spezial 2021, 290).