ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / IX. Indexmiete

Indexmieten kommen in unterschiedlicher Form vor. So knüpfen sie teilweise an prozentualen Änderungen, teilweise an Veränderungen des Punktwertes an. Vereinzelt werden auch Schwellenwerte vereinbart, die dabei erreicht werden müssen. Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preishauptabrede oder als Preisnebenabrede versteht, ist in beiden Fällen das Transparenzgebot gem. § 307 Abs. 1 S. 2 BGB einzuhalten. Danach kann sich eine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in AGB nicht klar und verständlich ist. Maßgeblich sind dabei die Erwartung und Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses.

Zumindest bei einer Indexklausel, die an prozentuale Veränderungen anknüpft, ist die Angabe des Basisjahres in der Klausel nicht erforderlich (BGH GE 2021, 877 = MietPrax-AK § 557b BGB Nr. 5 m. Anm. Börstinghaus). Dies hängt mit der Funktion der Angabe eines Basisjahres beim Verbraucherpreisindex zusammen. Der Verbraucherpreisindex wird in regelmäßigen Abständen einer grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Dabei erfolgt eine umfassende Neuberechnung, bei welcher nicht nur die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleistungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Datenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden. Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spiegeln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider. Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr werden die bisherigen Indexwerte auf dieses Basisjahr umgerechnet und die alten unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rückwirkend ihre Gültigkeit. Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisindex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich.

Ebenso wenig bedarf es in der Klausel bereits der Angabe, wann die einjährige Wartefrist – ab Mietvertragsabschluss oder -beginn – zu laufen beginnt. Diese Frage wird erst bei der Prüfung der Wirksamkeit der konkreten Erhöhungserklärung relevant.