1. Begründungspflicht bei Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist hinreichend begründet, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, dass der Vermieter die Räume selbst bewohnen oder diese einer begünstigten Person überlassen will und dass hierfür vernünftige Gründe vorliegen. Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grds. die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH GE 2021, 569 = WuM 2021, 314 = NZM 2021, 431 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 78 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 10/2021 Anm. 2).
2. Betriebsbedarf für Haushälterin
Eine Kündigung wegen sog. Betriebsbedarfs kann nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht kommen (ausführlich dazu Palmen, Eigenbedarfsähnliche Kündigungsgründe und vermietende Gesellschaften, 2021). Voraussetzung ist dabei, dass betriebliche Gründe die Nutzung genau der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (BGH NZM 2007, 639 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 10 mit Anm. Börstinghaus; BGH NZM 2017, 521 = NJW 2017, 2819 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 64 mit Anm. Börstinghaus; ders., jurisPR-BGHZivilR 12/2017 Anm. 2; Schach GE 2017, 621; Drasdo NJW-Spezial 2017, 419). Einschränkend hat der BGH (WuM 2021, 312 = GE 2021, 629 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 79 mit Anm. Börstinghaus; Riecke MietRB 2021, 131; Schach GE 2021, 602) dies jetzt auch bei der Kündigung durch eine Kirchengemeinde gesehen, die die Wohnung für eine Haushälterin gekündigt hat, die auch Pfortendienst und Sekretariatsaufgaben wahrnehmen sollte. Ein Betriebsbedarf rechtfertigt eine Kündigung in diesem Fall nur, wenn die Nutzung der Wohnung für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist.
3. Der Fortsetzungsanspruch des Mieters
Im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, bleiben Mieterinteressen unberücksichtigt. Liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses vor, kann der Mieter sich in einer zweiten Stufe auf seine persönlichen Härtegründe oder fehlenden Ersatzwohnraum berufen. Die Mieterinteressen sind dann gegenüber den berechtigten Vermieterinteressen, die zur Kündigung berechtigten, abzuwägen. Es soll grds. der vertragstreue Mieter vor willkürlichen Kündigungen geschützt werden, da die Wohnung auch nach der Rechtsprechung des BVerfG eine überragende Bedeutung als Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins hat.
Als Härtegründe des Mieters kommen nur solche mit einem Umzug verbundenen Nachteile in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben. Auch das hohe Alter eines Mieters allein rechtfertigt noch keine Härte. Dies kann sich nämlich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung eines Menschen ganz unterschiedlich auswirken. Das gilt auch für eine langjährige Mietdauer. Aus dieser kann für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache geschlossen werden. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (BGH WuM 2021, 257 = GE 2021, 493 = NJW-RR 2021, 461 = DWW 2021, 133 = NZM 2021, 361 = MDR 2021, 605 = ZMR 2021, 470 = MietPrax-AK § 574 BGB Nr. 8 mit Anm. Börstinghaus; Monschau MietRB 2021, 133; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 11/2021 Anm. 3; Drasdo NJW-Spezial 2021, 321).
Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (