ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / XIII. Schadensersatzansprüche

1. Zustandsstörerhaftung des vermietenden Wohnungseigentümers

Der vermietende Eigentümer haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein. (BGH GE 2021, 307 = WuM 2021, 188 = DWW 2021, 70 = ZMR 2021, 372 = MietPrax-AK § 906 BGB Nr. 8 mit Anm. Börstinghaus). Es ging um Ausgleichsansprüche zwischen zwei Wohnungseigentümern aufgrund eines schuldhaft vom Mieter eines der beiden Eigentümer verursachten Wasserschadens. Erforderlich ist hierfür aber, dass die Beeinträchtigung der Nachbarwohnung zumindest mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers zurückgeht. Dies ist dann zu bejahen, wenn sich aus der Art der Nutzung des Grundstücks, von dem die Einwirkung ausgeht, eine Sicherungspflicht, also eine Pflicht zur Verhinderung möglicher Beeinträchtigungen, ergibt. Es kommt darauf an, ob der Grundstückseigentümer oder -besitzer nach wertender Betrachtung für den gefahrenträchtigen Zustand seines Grundstücks verantwortlich ist, er also zurechenbar den störenden Zustand herbeigeführt hat. Das ist dann nicht der Fall, wenn der Schaden allein durch ein schuldhaftes Verhalten des Mieters des Wohnungseigentümers, z.B. ein Rohrbruch wegen unterlassener Beheizung, verursacht wurde.

2. Verjährungsfrist

Im Mietrecht gibt es bekanntlich ganz unterschiedliche Verjährungsfristen. Neben der Regelverjährungsfrist von drei Jahren ist v.a. die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von sechs Monaten von Bedeutung. Hat der Mieter sich als Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet bestimmte Wertverbesserungen in dem angemieteten Objekt vorzunehmen, so verjähren Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterbliebener Arbeiten in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, die aber erst mit Rückgabe der Mietsache zu laufen beginnt. Es handelt sich um Schadensersatzansprüche statt der Leistung gem. §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 BGB. Soweit die übernommene Umbauverpflichtung den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich festlegt, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines davon abweichenden Zustands in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Der Anspruch wird auch dann von § 548 Abs. 1 BGB erfasst, wenn er Teil der vom Mieter geschuldeten Gegenleistung war. § 548 BGB gilt auch für Erfüllungsansprüche, die zugleich als Hauptpflicht ausgebildet sind, sofern sie den Zustand festlegen, den die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe haben soll. § 548 Abs. 1 BGB ist weit auszulegen. Der von ihr benutzte Begriff der Verschlechterung setzt nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Erfasst werden auch Ansprüche, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, in einer für ihn nachteiligen Weise von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben soll. Auch für solche Fälle bezweckt § 548 BGB eine zeitlich klar umgrenzte Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietvertrags (BGH DWW 2021, 178 = MietPrax-AK § 548 BGB Nr. 22 mit Anm. Börstinghaus).