ZAP 18/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Einheitlichkeit des Vertrags

Die Vermietung einer Wohnung und einer Garage kann in einem einheitlichen Vertrag oder in zwei Verträgen erfolgen. Ob ein einheitlicher Mietvertrag über eine Garage und die Wohnung vorliegt, richtet sich v.a. nach dem Willen der Parteien. Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen. Gerade bei der Garagenmiete kommt es häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst später errichtet wurde oder der Mieter sich, z.B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten. Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden.

Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden oder einer Urkunde und einer mündlichen Vereinbarung dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten, sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig unterschiedlich sein kann (BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; WuM 2022, 212; MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 85 m. Anm. Eisenschmid; Sommer, MietRB 2022, 99; Beyer, jurisPR-MietR 8/2022 Anm. 1). Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Kriterien können hierbei beispielhaft sein:

• Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
• Verträge haben die gleiche Laufzeit;
• Identität der Vertragsparteien;
• die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen kann;
• eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
• es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zugrunde. Die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen in beiden Verträgen spricht aber für die Absicht, getrennte Verträge abschließen zu wollen (BGH, Beschl. v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; GE 2013, 1454; GE 2013, 1650).