ZAP 18/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / II. Mietvertragsabschluss

1. Einheitlichkeit des Vertrags

Die Vermietung einer Wohnung und einer Garage kann in einem einheitlichen Vertrag oder in zwei Verträgen erfolgen. Ob ein einheitlicher Mietvertrag über eine Garage und die Wohnung vorliegt, richtet sich v.a. nach dem Willen der Parteien. Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen. Gerade bei der Garagenmiete kommt es häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst später errichtet wurde oder der Mieter sich, z.B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten. Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden.

Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden oder einer Urkunde und einer mündlichen Vereinbarung dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten, sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig unterschiedlich sein kann (BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; WuM 2022, 212; MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 85 m. Anm. Eisenschmid; Sommer, MietRB 2022, 99; Beyer, jurisPR-MietR 8/2022 Anm. 1). Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.

Kriterien können hierbei beispielhaft sein:

• Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
• Verträge haben die gleiche Laufzeit;
• Identität der Vertragsparteien;
• die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen kann;
• eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
• es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zugrunde. Die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen in beiden Verträgen spricht aber für die Absicht, getrennte Verträge abschließen zu wollen (BGH, Beschl. v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; GE 2013, 1454; GE 2013, 1650).

2. Mietwechsel bei Wohngemeinschaft

Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel zustehen sollte. Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte. Nach den Umständen des Einzelfalls können die auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärungen der Parteien so auszulegen sein, dass dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insb. zustehen soll. Dafür spricht, dass die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich aufgrund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insb. bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein (BGH, Urt. v. 27.4.2022 – VIII ZR 304/21, GE 2022, 636; WuM 2022, 403; NJW 2022, 2030; DWW 2022, 208; MietPrax--AK § 535 BGB Nr. 87 m. Anm. Eisenschmid; Münch, MietRB 2022, 194; Drasdo, NJW-Spezial 2022, 449).