I. Einleitung
Während der Beginn des Berichtszeitraums noch gekennzeichnet war von der Diskussion über die Auswirkungen der COVID-19 Pandemie auf Mietverhältnisse und die nach der Rechtsprechung des BGH zu berücksichtigenden Umstände des Einzelfalls (dazu die instruktiven Fälle bei Breiholdt/Leo, Covid-19 in der Gewerberaummiete diesseits des § 313 BGB, Liber Amicorum für Michael Schultz, 2022, S. 13), geht es seit Ende Februar 2022 v.a. um die mittelbaren Auswirkungen des von Putin zu verantwortenden Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine und die, durch die Lieferunterbrechungen bei Gas eintretenden, ganz erheblichen Preissprünge. Es wird im kommenden Winter darum gehen, Gas zu sparen und die unvorstellbaren Preissteigerungen zu finanzieren. Es bedarf keiner allzu großen Fantasie sich vorzustellen, welche Zahlungsausfälle hier eintreten werden. Die Politik erörtert bereits diverse Schutzmechanismen für die verschiedenen Szenarien. Ob freiwillige Maßnahmen zur Absenkung von Raumtemperaturen ausreichen oder ob es gesetzliche Vorgaben geben wird, bleibt abzuwarten.
Unabhängig von diesen Problemen kommt ab dem 1.1.2023 ein weiteres neues Problem auf die Mietvertragsparteien zu. Nach den Vereinbarungen im Koalitionsvertrag sollen die zusätzlichen Kosten der CO2-Bepreisung zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Insofern liegt ein erster Entwurf eines „Gesetzes zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz – CO2KostAufG)” (BR-Drucks 246/22) vor, der mit Sicherheit größeres Konfliktpotenzial enthält. Die Vermieter werden verpflichtet im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zu ermitteln. Die Aufteilung der im Abrechnungszeitraum angefallenen Kohlendioxidkosten zwischen Mieter und Vermieter soll sich nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes richten. Bei Etagenheizungen müssen die Mieter diese Berechnungen selbst vornehmen und nach dem Entwurf binnen sechs Monaten den Zahlungsanspruch gegen den Vermieter geltend machen, der dann zwölf Monate Zeit hat, den Anspruch zu erfüllen.
II. Mietvertragsabschluss
1. Einheitlichkeit des Vertrags
Die Vermietung einer Wohnung und einer Garage kann in einem einheitlichen Vertrag oder in zwei Verträgen erfolgen. Ob ein einheitlicher Mietvertrag über eine Garage und die Wohnung vorliegt, richtet sich v.a. nach dem Willen der Parteien. Ein Indiz hierfür ist die Tatsache, ob eine oder mehrere Vertragsurkunden vorliegen. Gerade bei der Garagenmiete kommt es häufiger vor, dass für Wohnung und Garage zwei getrennte Vertragsformulare unterzeichnet werden. Dies liegt zum Teil daran, dass eine Garage im Haus erst später frei wurde, die Garage erst später errichtet wurde oder der Mieter sich, z.B. aufgrund der immer stärker um sich greifenden Parkraumbewirtschaftung, erst später entschließt, eine Garage anzumieten. Ist über die Vermietung einheitlich eine Urkunde errichtet worden, spricht der Anscheinsbeweis der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde dafür, davon auszugehen, dass der Wille der Parteien darauf gerichtet war, einen einheitlichen Vertrag abzuschließen. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden.
Ist die Vermietung in zwei getrennten Urkunden oder einer Urkunde und einer mündlichen Vereinbarung dokumentiert, spricht ebenfalls zunächst ein Anscheinsbeweis dafür, dass die Parteien kein einheitliches Mischmietverhältnis vereinbaren wollten, sondern dass zwei getrennte Verträge geschlossen werden sollten, deren Schicksal auch völlig unterschiedlich sein kann (BGH, Beschl. v. 14.12.2021 – VIII ZR 94/20, GE 2022, 301; WuM 2022, 212; MietPrax-AK § 535 BGB Nr. 85 m. Anm. Eisenschmid; Sommer, MietRB 2022, 99; Beyer, jurisPR-MietR 8/2022 Anm. 1). Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.
Kriterien können hierbei beispielhaft sein:
- Verträge wurden zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen;
- Verträge haben die gleiche Laufzeit;
- Identität der Vertragsparteien;
- die räumlichen Verhältnisse sind so, dass nur eine einheitliche Vermietung an einen Mieter erfolgen kann;
- eine getrennte Herausgabe der Räumlichkeiten ist nicht möglich;
- es liegen keine wesentlich unterschiedlichen Vertragsbedingungen zugrunde. Die Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen in beiden Verträgen spricht aber für die Absicht, getrennte Verträge abschließen zu wollen (BGH, Beschl. v. 9.4.2013 – VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421; GE 2013, 1454; GE 2013, 1650).
2. Mietwechsel bei Wohngemeinschaft
Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen zu ermitteln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künft...