ZAP 18/2024, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Wirksamkeit der Berliner-Verordnung

Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden, sodass es immer wieder einzelne Stimmen gibt, die behaupten, dass die erste Mietpreisbegrenzungsverordnung wegen Veröffentlichungsmängeln unwirksam gewesen sei. Obwohl das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) und der BGH in mehreren ausführlich begründeten Entscheidungen (Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 30.3.2022 – VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706; BGH, Beschl. v. 27.5.2020 – VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488) alle Argumente der Kritiker widerlegt haben, verstummten diese nicht, weshalb der VIII. Senat jetzt noch einmal darauf hingewiesen hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung v. 28.4.2025 wirksam gewesen ist (BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 556d BGB Nr. 5). Die Revision wurde daraufhin zurückgenommen.

Hinweis:

Die angegriffene Verordnung ist bereits zum 31.5.2020 ausgelaufen. Sie hat aber für Mietvertragsabschlüsse zwischen dem 1.6.2015 und 31.5.2020 weiterhin Bedeutung, da es auf Mietpreiswidrigkeit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ankommt. Seit 1.6.2020 bis 31.5.2025 gilt die zweite Verordnung, deren Wirksamkeit bisher wohl nicht bestritten wurde.

Ausblick:

Die Mietpreisbremse läuft nach augenblicklichem Rechtsstand Ende Mai 2025 aus. Bereits im Koalitionsvertrag war ihre Verlängerung vereinbart. Nun gab es im Rahmen der ersten Beratungen über das sog. Haushaltsloch Anfang Juli ein erneutes Lippenbekenntnis der Koalition in einer Pressekonferenz. Danach sollen die Mietpreisbremse und der Schutz von Mietern bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verlängert werden. Auch hier wird der Teufel im Detail stecken. Das BMJ ist der Auffassung, dass wegen der Vorgaben des BVerfG in seiner Entscheidung zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse, die erneute Verlängerung von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht werden muss. Hierzu soll eine weitere Begründungspflicht für die Verordnung gehören, aus der sich die bisherigen Bemühungen zur Schaffung neuen Wohnraums ergeben soll. In Stadtstaaten soll der angespannte Wohnungsmarkt kleinteiliger ausgewiesen werden und nicht mehr pauschal für das gesamte Stadtgebiet gelten.