a) Betriebsbedarf bei selbstständiger Tätigkeit
Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen, reicht es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB regelmäßig aus, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter bzw. anerkennenswerter Nachteil entsteht. Es ist nach Ansicht des BGH auch nicht geboten an das berechtigte Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB höhere Anforderungen zu stellen, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht. Der Gesetzgeber hat die Kündigungssperrfrist in den Umwandlungsfällen ausdrücklich auf die beiden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB beschränkt. Eine Analogie scheidet deshalb aus (BGH, Urt. v. 10.4.2024 – VIII ZR 286/22, GE 2024, 497 = MDR 2024, 762 = WuM 2024, 333 = NJW-RR 2024, 692 = NZM 2024, 501 = MietPrax-AK/Eisenschmid, § 573 BGB Nr. 83; Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR, 11/2024 Anm. 2; Selk, NZM 2024, 506; Burbulla, MietRB 2024, 185).
Hinweis:
Der Senat hat in der Entscheidung auch noch einmal klargestellt, dass die Angabe der Kündigungsfrist bzw. des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört. Es genügt, wenn die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB ergibt, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will. In diesem Fall entspricht es regelmäßig dem erkennbaren hypothetischen Willen des Vermieters, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein unbedingter Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.
b) Begriff des Familienangehörigen
Im Mietrecht wird mehrfach der Begriff des Familienangehörigen gebraucht. So ist eine Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für Familienangehörige möglich. Nach § 577a BGB kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf der landesspezifischen Kündigungssperre seit der Veräußerung für eine Kündigung der Wohnung gegenüber dem Mieter auf berechtigte Interessen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen. Diese Kündigungsbeschränkung gilt aber wiederum dann nicht, wenn die im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs vorhandenen Gesellschafter derselben Familie angehörten.
Nach Ansicht des VIII. Senats sind die Begriffe „Familie” in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB und „Familienangehörige” in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gleich auszulegen. Erfasst werden hiervon ausschließlich diejenigen Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der nicht nach § 383 ZPO, § 52 StPO zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört somit auch dann nicht zu dem von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Vermieter eine enge persönliche Bindung besteht. Ebenso gilt die Privilegierung des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit zwischen den Mitgesellschaftern nicht, wenn das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen so entfernt ist, dass es sie nicht zur Zeugnisverweigerung nach § 383 ZPO, § 52 StPO berechtigt.
Mit der Privilegierung von Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass innerhalb einer Familie aufgrund enger Verwandtschaft typischerweise ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Ermöglichung einer Kündigung zugunsten Familienangehöriger rechtfertigt. Auch die Privilegierung von Familienangehörigen in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB beruht auf der Überlegung, dass aufgrund der engen persönlichen Bindung ein legitimes Interesse an der (zeitnahen) Geltendmachung des Eigenbedarfs besteht.
Der vom Gesetzgeber bezweckten Privilegierung von Familienangehörigen in den vorgenannten Bestimmungen liegt mithin eine typisierende Betrachtungsweise dahingehend zugrunde, dass zwischen den hiervon umfassten Personen aufgrund einer familiären Beziehung eine besondere persönliche Nähebeziehung anzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es für den vom Gesetzgeber privilegierten Personenkreis des (zusätzlichen) Vorliegens eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses nicht. Auch scheidet eine Erweiterung dieses geschützten Personenkreises aufgrund einer einzelfallbezogenen Prüfung des Vorliegens einer besonderen sozialen Nähe angesichts der dem Gese...