1. Wirksamkeit der Berliner-Verordnung
Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten bekanntlich nicht bundesweit, sondern müssen von den Bundesländern umgesetzt werden. Dies ist einigen Bundesländern bekanntlich erst im zweiten oder sogar dritten Versuch wirksam gelungen. Ausnahmsweise gehörte Berlin aber nicht dazu. Erwartungsgemäß mochte man sich in Berlin mit einem solchen friedlichen Ergebnis nicht abfinden, sodass es immer wieder einzelne Stimmen gibt, die behaupten, dass die erste Mietpreisbegrenzungsverordnung wegen Veröffentlichungsmängeln unwirksam gewesen sei. Obwohl das BVerfG (Beschl. v. 18.7.2019 – 1 BvL 1/18, NZM 2019, 676) und der BGH in mehreren ausführlich begründeten Entscheidungen (Urt. v. 27.5.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 19.1.2022 – VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202; BGH, Urt. v. 30.3.2022 – VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706; BGH, Beschl. v. 27.5.2020 – VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488) alle Argumente der Kritiker widerlegt haben, verstummten diese nicht, weshalb der VIII. Senat jetzt noch einmal darauf hingewiesen hat, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung v. 28.4.2025 wirksam gewesen ist (BGH, Beschl. v. 19.3.2024 – VIII ZR 96/23, GE 2024, 547 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 556d BGB Nr. 5). Die Revision wurde daraufhin zurückgenommen.
Hinweis:
Die angegriffene Verordnung ist bereits zum 31.5.2020 ausgelaufen. Sie hat aber für Mietvertragsabschlüsse zwischen dem 1.6.2015 und 31.5.2020 weiterhin Bedeutung, da es auf Mietpreiswidrigkeit zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ankommt. Seit 1.6.2020 bis 31.5.2025 gilt die zweite Verordnung, deren Wirksamkeit bisher wohl nicht bestritten wurde.
Ausblick:
Die Mietpreisbremse läuft nach augenblicklichem Rechtsstand Ende Mai 2025 aus. Bereits im Koalitionsvertrag war ihre Verlängerung vereinbart. Nun gab es im Rahmen der ersten Beratungen über das sog. Haushaltsloch Anfang Juli ein erneutes Lippenbekenntnis der Koalition in einer Pressekonferenz. Danach sollen die Mietpreisbremse und der Schutz von Mietern bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verlängert werden. Auch hier wird der Teufel im Detail stecken. Das BMJ ist der Auffassung, dass wegen der Vorgaben des BVerfG in seiner Entscheidung zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse, die erneute Verlängerung von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht werden muss. Hierzu soll eine weitere Begründungspflicht für die Verordnung gehören, aus der sich die bisherigen Bemühungen zur Schaffung neuen Wohnraums ergeben soll. In Stadtstaaten soll der angespannte Wohnungsmarkt kleinteiliger ausgewiesen werden und nicht mehr pauschal für das gesamte Stadtgebiet gelten.
2. Ausnahmetatbestand der Vormiete
Es gibt von der Generalklausel des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die maximale Wiedervermietungsmiete nicht mehr als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen darf, insgesamt vier Ausnahmen. So darf aus Bestandschutzgründen die bisherige Vormiete weiter vereinbart werden. Die Vormiete selbst darf aber nicht mietpreiswidrig sein. Für die Überprüfung der Mietpreiswidrigkeit gelten die gleichen Regeln, wie für die Überprüfung der aktuellen Vertragsmiete. Dabei sind wiederum alle vier Ausnahmevorschriften zu prüfen, sodass die Vormiete bis zur Höhe einer zulässigen Vor-Vormiete wirksam ist. Maßgeblich ist die zuletzt, mithin bei Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldete Vor-Vormiete und nicht diejenige, die ein Jahr vor Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldet war (BGH, Beschl. v. 16.1.2024 – VIII ZR 135/23, WuM 2024, 275 = NZM 2024, 507 = MietPrax-AK/Börstinghaus, § 556e BGB Nr. 3). Dies gilt auch bei einem nur sehr kurzen Vormietverhältnis. Der Gesetzgeber hat in § 556e Abs. 1 BGB auch für kurzfristige Vormietverhältnisse bewusst keine Ausnahmen von dem Grundsatz vorgesehen, dass die Vereinbarung einer Miete in Höhe der zuletzt geschuldeten Vormiete zulässig ist. Das bedeutet, dass die zulässige Miete zum Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses die maximale Miete vorgibt.
Soweit in § 556e Abs. 1 BGB für die ansatzfähige Vormiete bestimmt ist, dass Mieten, die im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, unberücksichtigt zu bleiben haben, sind damit keine Mieterhöhungen im letzten Jahr aufgrund einer früher vereinbarten Indexmieterhöhung gemeint (BGH, Beschl. v. 16.1.2024, a.a.O.).
Hinweis:
Der Vermieter darf sich nach § 556g Abs. 1 Buchst. a S. 1 Nr. 1 BGB nur dann auf den Ausnahmetatbestand berufen, wenn er dem Mieter vor Mietvertragsabschluss die Höhe der Vormiete mitgeteilt hat. Hier hat sich im Laufe der Zeit der Zeitpunkt der mitzuteilenden Miete verändert. Bei Mietverträgen, die bis zum 31.3.2020 abgeschlossen worden sind, ist die Miete ein Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen. Bei einem kürzer als ein Jahr bestehenden Vormietverhältnis kann eine die Höhe der Vormiete betreffende Auskunft nur bezogen auf den Beginn oder das Ende des Vormietverhältnisses erteilt werden (BGH, Beschl. v. 16.1.2024, a.a.O.).
3. Aktivlegitimation für Rückzahlungsklage bei Transferleistungsempfänger
Bezieht ein Wohnraummieter Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhal...