ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / 4. Schicksal der geleisteten Kaution

Im Falle der Wohnungszuweisung bzw. -überlassung bleibt eine an den Vermieter gezahlte Kaution beim Vermieter (OLG München FamRZ 2013, 552). Für den Vermieter liegt hinsichtlich der Sicherung durch die Kaution ein Fortsetzungsmietverhältnis vor: Im Falle der Mietvertragsänderung nach § 1568a Abs. 3 BGB wird das ursprüngliche Mietverhältnis mit einem Mieter fortgesetzt. Damit bleibt der Sicherungszweck der Kaution aufrechterhalten. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch kann also während des weitergeführten Mietverhältnisses nicht entstehen, die Kaution bleibt beim Vermieter. Die Frage, wer die Kaution gezahlt hat, ist dafür ohne Belang. Der Vermieter muss für die Befriedigung aus der Kaution nicht zwischen dem alten und dem neuen Mietverhältnis differenzieren (OLG München FamRZ 2013, 552, Rn 7; ebenso MüKo-BGB/Wellenhofer, 7. Aufl. 2017, § 1568a BGB Rn 37; Klein, in: Gerhardt/v. Heintschell-Heinegg/Klein, Handbuch des Fachanwalts Familienrecht, 9. Aufl. 2013, 8. Kap. Rn 395). Der Ehegatte, der aus der Wohnung auszieht, kann nur im Innenverhältnis zum Ehepartner die Zahlung der Kaution oder eines Kautionsanteils verlangen.

Erst nach Ende des Vertragsverhältnisses sowie nach Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist des Vermieters wird der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution fällig. Denn er ist durch das Ende des Mietverhältnisses und die Rückgabe der Mietsache aufschiebend bedingt (OLG München FamRZ 2013, 552; Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl. 2014, Einf. v. § 535 BGB Rn 126).

Sind beide Ehegatten Mieter, können sie eine Mietkaution auch nur gemeinsam beim Vermieter einklagen. Einem einzelnen Partner fehlt die Prozessführungsbefugnis (LG Flensburg GE 2009, 717 = WE 2009, 281). Eine Gesamtgläubigerschaft, bei deren Vorliegen jeder der Ehegatten alleine prozessführungsbefugt wäre, scheidet dagegen aus. Denn es gibt keine Vermutung dahingehend, dass es im Interesse der Ehepartner liegt, dass der Vermieter eine während der Ehe geleistete Kaution nach seinem Belieben an den anderen früheren Ehepartner mit befreiender Wirkung leistet.

Praxishinweis:

Der Vermieter sollte die Kaution nur auszahlen, wenn die Berechtigung des Zahlungsempfängers in diesen Fällen verbindlich geklärt ist. Bei verbleibenden Zweifeln hilft die Hinterlegung.

Ab Fälligkeit des Rückgewähranspruchs steht dem Ehegatten, der die Kaution geleistet hat, auch im Innenverhältnis zum wohnengebliebenen Ehegatten der Ausgleichsanspruch, jedenfalls in entsprechender Anwendung, des § 430 BGB zu (OLG München FamRZ 2013, 552; OLG Schleswig OLGR 1998, 87). Sollte darüber hinaus die Kaution für Ersatzansprüche des Vermieters nach Ausscheiden des Antragstellers aus dem Mietvertrag durch die gerichtliche Entscheidung in Anspruch genommen werden, dürfte dem ehemals leistenden Ehegatten insoweit auch ein Freistellungsanspruch zuzubilligen sein, da er diesbezüglich nicht mehr haftet (OLG München FamRZ 2013, 552).