ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / a) Einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Vermieter

Besteht allseits Einigkeit zwischen den nutzenden Ehegatten und dem Vermieter, so kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Erforderlich ist eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel. Der Mieterwechsel kann in unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Zum einen können die bisherigen Parteien ihr Mietverhältnis beenden; sodann kann der Vermieter mit dem Nachfolger ein neues Mietverhältnis zu den Bedingungen des bisherigen begründen. Zum anderen kann der Mieterwechsel durch Vertragsübernahme vollzogen werden. Die Vertragsübernahme ist im Gesetz nicht geregelt. Für das Zustandekommen der Vertragsübernahme genügt es, wenn sich der Mieter und sein Nachfolger über die Vertragsübernahme einig sind und der Vermieter zustimmt. Ebenso kann die Vertragsübernahme zwischen dem Vermieter und dem (bisherigen oder zukünftigen) Mieter vereinbart werden. In diesem Fall muss der nicht am Vertragsschluss Beteiligte dem Rechtsgeschäft zustimmen (BGH NZM 2005, 584 unter II. 1.; NJW 1997, 1151 Rn 21; im Einzelnen ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557). Solche Vereinbarungen sollten auch konkludent möglich sein. Gefordert wird dafür aber ein unzweideutiges Verhalten aller drei Beteiligten (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 511). Als Folge einer solchen Vertragsübernahme ergibt sich, dass der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird. Das Vertragsverhältnis setzt sich dann mit dem neuen Mieter zu den bisher bestehenden Bedingungen fort. Eine vollständige Schuldübernahme (des neuen Mieters) ist damit nicht verbunden. Deshalb kann der Vermieter nur den bisherigen Mieter wegen bereits entstandener und fälliger Verbindlichkeiten wie z.B. rückständige Miete oder Schadensersatzforderungen in Anspruch nehmen. Nur in die noch nicht fälligen Verbindlichkeiten tritt der neue Mieter ein.

Beispiele:

Als Beispiele lassen sich die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Renovierungsfristen oder die Verpflichtung zur Beseitigung von baulichen Veränderungen bei Ende der Mietzeit wie auch zukünftig fällig werdende Mietforderungen anführen (so ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557).

Soll der neue Mieter auch für bisher entstandene und fällig gewordene Verbindlichkeiten haften, muss dies gesondert vereinbart werden. Dies geschieht durch einen sog. befreienden Schuldnerwechsel (so ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557). Nur in diesem Falle wird der bisherige Mieter frei von der Haftung für bereits entstandene Verbindlichkeiten. Die dazu notwendige Vereinbarung erfolgt zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter (§ 414 BGB). Der bisherige Mieter muss also nur an seiner Entlassung aus dem Mietverhältnis mitwirken, nicht aber an dem befreienden Schuldnerwechsel. Alternativ kann die Schuldübernahme durch den neuen Mieter auch zwischen den beiden Mietern vereinbart werden. Dann aber wird sie nur wirksam, wenn der Vermieter die Vereinbarung genehmigt, § 415 BGB (vgl. Blank WuM 2009, 555, 557).