ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / b) Anspruch aus § 1568a BGB

Sind beide Eheleute Mieter und ist der Vermieter mit der Entlassung eines Ehegatten nicht einverstanden, müssen die Mieter dem Vermieter mitteilen, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Die Mitteilung ist an keine bestimmte Form gebunden, sollte aber schon aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Entsprechend dem Gesetzeswortlaut muss die Erklärung von beiden Ehegatten abgegeben werden, aber nicht gemeinsam und deshalb auch nicht gleichzeitig (Blank WuM 2009, 555, 556). Sind sich die Ehegatten über die künftige Nutzung der Wohnung einig, weigert sich aber ein Ehegatte dennoch, die Erklärung abzugeben, so löst Blank (WuM 2009, 555, 556) diese Konstellation mit dem Hinweis auf eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Umgestaltung der Rechtsverhältnisse, die aus der grundlegenden Einigung über die zukünftige Nutzung der Ehewohnung folgen soll. Folglich könne der Anspruch auf Mitwirkung an der Erklärung durch Klage geltend gemacht werden.

Der Zugang der Mitteilung hat eine Vertragsänderung zur Folge: Das Mietverhältnis wird mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten alleine fortgesetzt; der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus (§ 1568a Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB). Eine Mithaftung des ausscheidenden Ehegatten für die Miete ist in § 1568a BGB nicht vorgesehen. Kommt der verbleibende Ehegatte in Zahlungsverzug, so kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen.

Außerdem kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 4 BGB kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (s. Blank WuM 2009, 555, 556). Die Frage, ob eine zweifelhafte Bonität des Mieters einen wichtigen Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 563 Abs. 4 BGB darstellt, ist umstritten, nach h.M. aber zu bejahen (Blank WuM 2009, 555, 556). Danach kann der Vermieter also auch kündigen, wenn der Eingetretene nicht in der Lage ist, die Miete zu zahlen. Denn die Vorschrift stellt mit ihrer Formulierung „wichtiger Grund“ nicht auf die einschlägigen mietrechtlichen Vorschriften zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§§ 543, 569 BGB) ab. Vielmehr gilt zur Ausfüllung des Begriffs § 553 Abs. 1 S. 2 BGB, der die Verweigerung der Untervermietung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermietinteressenten gestattet.

Dennoch hat der BGH bei Geschäftsraummietverhältnissen die Bedeutung der wirtschaftlichen Bonität des Untermietinteressenten für die Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter bejaht und ihm einen weitgehenden Auskunftsanspruch zugebilligt (BGH NZM 2007, 127).

Für die Wohnraumvermietung ist diese Frage offen, doch kann hier nichts anderes gelten. Denn genau wie in der gewerblichen Vermietung ist der Vermieter auch bei der Wohnraumvermietung auf einen ungestörten pünktlichen Eingang der Mieten angewiesen, um die Immobilie angemessen bewirtschaften zu können. Bei der Beurteilung der Zahlungsfähigkeit sind auch öffentliche Hilfen wie z.B. Wohngeld oder Sozialhilfe zu berücksichtigen (Blank WuM 2009, 555, 556).

Ein wichtiger Grund soll ebenfalls in Anhaltspunkten bestehen, nach denen der Dritte den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen könnte. Indizierend sind einschlägige Verhaltensweisen in früherer Zeit. Ebenso füllen eine persönliche Feindschaft zwischen dem übernehmenden Ehegatten und dem Vermieter sowie ein anstößiger Lebenswandel jeweils einen wichtigen Grund aus (Blank WuM 2009, 555, 556). Handelt es sich um eine Genossenschaftswohnung, so kann die fehlende Mitgliedschaft des übernehmenden Ehegatten einen wichtigen Grund darstellen, wenn eine Mitgliedschaft auch nicht begründet werden soll (Blank WuM 2009, 555, 556).