Nach der gesetzlichen Anlage kann die Betrachtung aufgefächert werden
- in die Frage der Einigkeit der Ehegatten bei der weiteren Wohnungsnutzung und
- in die Frage einer Mitwirkung des Vermieters hieran.
1. Keine Mitwirkung des Vermieters
Sind beide Ehegatten Mitmieter und sich darüber einig, wer anlässlich der Trennung aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht und wer wohnen bleibt, und soll auch der ausgezogene Ehegatte weiter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch haften, so muss der Vermieter an der Neuordnung der Verhältnisse in diesem Sinne nicht mitwirken. Ebenso ist es, wenn nur einer der Ehegatten Partei des Mietvertrags ist und der andere Ehegatte die Wohnung verlässt.
2. Mitwirkung des Vermieters
Eine Mitwirkung des Vermieters ist dagegen erforderlich, wenn ein von beiden Ehegatten begründetes Mietverhältnis mit einem der Ehegatten als alleinigem Mieter fortgesetzt werden soll. Will der ausziehende Ehepartner aus dem Mietvertrag ausscheiden und ist der Vermieter damit einverstanden, so kann der Vertrag auf den wohnenbleibenden Ehegatten durch einen Nachtrag zum Mietvertrag umgestellt werden. Der Nachtrag ist von allen Beteiligten zu unterzeichnen.
a) Einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Vermieter
Besteht allseits Einigkeit zwischen den nutzenden Ehegatten und dem Vermieter, so kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Erforderlich ist eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel. Der Mieterwechsel kann in unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Zum einen können die bisherigen Parteien ihr Mietverhältnis beenden; sodann kann der Vermieter mit dem Nachfolger ein neues Mietverhältnis zu den Bedingungen des bisherigen begründen. Zum anderen kann der Mieterwechsel durch Vertragsübernahme vollzogen werden. Die Vertragsübernahme ist im Gesetz nicht geregelt. Für das Zustandekommen der Vertragsübernahme genügt es, wenn sich der Mieter und sein Nachfolger über die Vertragsübernahme einig sind und der Vermieter zustimmt. Ebenso kann die Vertragsübernahme zwischen dem Vermieter und dem (bisherigen oder zukünftigen) Mieter vereinbart werden. In diesem Fall muss der nicht am Vertragsschluss Beteiligte dem Rechtsgeschäft zustimmen (BGH NZM 2005, 584 unter II. 1.; NJW 1997, 1151 Rn 21; im Einzelnen ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557). Solche Vereinbarungen sollten auch konkludent möglich sein. Gefordert wird dafür aber ein unzweideutiges Verhalten aller drei Beteiligten (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 511). Als Folge einer solchen Vertragsübernahme ergibt sich, dass der bisherige Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird. Das Vertragsverhältnis setzt sich dann mit dem neuen Mieter zu den bisher bestehenden Bedingungen fort. Eine vollständige Schuldübernahme (des neuen Mieters) ist damit nicht verbunden. Deshalb kann der Vermieter nur den bisherigen Mieter wegen bereits entstandener und fälliger Verbindlichkeiten wie z.B. rückständige Miete oder Schadensersatzforderungen in Anspruch nehmen. Nur in die noch nicht fälligen Verbindlichkeiten tritt der neue Mieter ein.
Beispiele:
Als Beispiele lassen sich die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Renovierungsfristen oder die Verpflichtung zur Beseitigung von baulichen Veränderungen bei Ende der Mietzeit wie auch zukünftig fällig werdende Mietforderungen anführen (so ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557).
Soll der neue Mieter auch für bisher entstandene und fällig gewordene Verbindlichkeiten haften, muss dies gesondert vereinbart werden. Dies geschieht durch einen sog. befreienden Schuldnerwechsel (so ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557). Nur in diesem Falle wird der bisherige Mieter frei von der Haftung für bereits entstandene Verbindlichkeiten. Die dazu notwendige Vereinbarung erfolgt zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter (§ 414 BGB). Der bisherige Mieter muss also nur an seiner Entlassung aus dem Mietverhältnis mitwirken, nicht aber an dem befreienden Schuldnerwechsel. Alternativ kann die Schuldübernahme durch den neuen Mieter auch zwischen den beiden Mietern vereinbart werden. Dann aber wird sie nur wirksam, wenn der Vermieter die Vereinbarung genehmigt, § 415 BGB (vgl. Blank WuM 2009, 555, 557).
b) Anspruch aus § 1568a BGB
Sind beide Eheleute Mieter und ist der Vermieter mit der Entlassung eines Ehegatten nicht einverstanden, müssen die Mieter dem Vermieter mitteilen, dass der Mietvertrag mit einem von ihnen allein fortgesetzt werden soll. Die Mitteilung ist an keine bestimmte Form gebunden, sollte aber schon aus Beweisgründen schriftlich erfolgen. Entsprechend dem Gesetzeswortlaut muss die Erklärung von beiden Ehegatten abgegeben werden, aber nicht gemeinsam und deshalb auch nicht gleichzeitig (Blank WuM 2009, 555, 556). Sind sich die Ehegatten über die künftige Nutzung der Wohnung einig, weigert sich aber ein Ehegatte dennoch, die Erklärung abzugeben, so löst Blank (WuM 2009, 555, 556) diese Konstellation mit dem Hinweis auf eine Verpflichtung zur Mitwirkung an der Umgestaltung der Rechtsverhältnisse, die aus der grundlegenden Einigung über die zukünftige Nutzung der Ehewohnung folgen soll. Folglich könne der ...