I. Vorbemerkungen
Trennungswillige Ehegatten können sich selbst über die weitere Nutzung der bislang gemeinsamen Ehewohnung einigen. Einigen sie sich nicht, kann jeder Ehegatte gerichtlich die Zuweisung der bisherigen gemeinsamen Wohnung beantragen. Das Gesetz unterscheidet dabei zwischen Eigentumsverhältnissen oder sonstigen dinglichen Rechten zum Besitz an der Ehewohnung und zwischen Vermietungsfällen, also Fällen, in denen die Ehegatten Wohnungsmieter sind. Um diese zweite Fallgruppe geht es im folgenden Beitrag.
Trennung und Scheidung haben isoliert betrachtet keine Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse. Innerhalb des Scheidungsverfahrens können die sich trennenden und scheidungswilligen Mieter-Ehegatten das Mietverhältnis aber in den Grenzen des § 1568a BGB (Ehewohnung) einseitig beeinflussen (vertiefend: Götz NZM 2010, 383 ff.; Götz/Brudermüller NJW 2010, 5 ff.; dies. FamRZ 2015, 177 ff. sowie Götz, in: Festschrift „10 Jahre Mietrechtsreformgesetz – eine Bilanz“, 2011, S. 850 ff.). Es handelt sich dabei um eine endgültige Nutzungsregelung an der Ehewohnung. Davon zu unterscheiden ist die vorläufige Zuweisung der Wohnung während der Trennungszeit bis zur Scheidung.
II. Vorläufige Zuweisung
Besteht ein Mietverhältnis an der Ehewohnung, kann auf Mieter- bzw. Nutzerseite im Streitfall die Zuweisung der Ehewohnung durch das Familiengericht beantragt werden, § 1361b BGB, § 2 GewSchG (vertiefend: Götz NZM 2010, 383 ff.; zur Wohnungsverweisung im Rahmen des Gewaltschutzes vgl. OVG Münster DWW 2015, 64 f.). Allerdings entfällt diese Möglichkeit, wenn der ausgezogene Ehegatte die Wohnung wirksam gekündigt hat.
Durch die einstweilige und vorläufige Zuweisung der Wohnung wird der Bestand des Mietvertrags nicht verändert. Dem Vermieter werden innerhalb dieses Verfahrens keinerlei Mitwirkungsrechte oder Mitwirkungsmöglichkeiten zur Seite gestellt (vgl. statt vieler: Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, Vor § 535 BGB Rn 371 a.E. m.w.N.; Brudermüller FamRZ 2003, 1705 ff.). Lediglich im Innenverhältnis der Ehegatten untereinander wird eine Regelung für die Nutzung der Wohnung getroffen. Daraus ist abzuleiten, dass
- die fälligen Mieten weiter von den im Mietvertrag eingetragenen Mietern verlangt werden können,
- Betriebskostenabrechnungen ebenfalls weiterhin an die bisher ausgewiesenen Mieter adressiert werden müssen,
- Gleiches auch für Kündigungen des Vermieters gilt und schließlich dass
- innerhalb der Abwicklungsphase des Mietverhältnisses nach seiner Beendigung Forderungen und Verbindlichkeiten, insbesondere der Kautionsrückzahlungsanspruch, gegenüber den bisherigen Mietern abgewickelt werden müssen.
Hinweis:
Von der vorläufigen Zuweisung zu unterscheiden ist die endgültige Nutzungsregelung für die vormalige Ehewohnung ab Rechtskraft der Scheidung.
III. Endgültige Nutzungsregelung
Nach der gesetzlichen Anlage kann die Betrachtung aufgefächert werden
- in die Frage der Einigkeit der Ehegatten bei der weiteren Wohnungsnutzung und
- in die Frage einer Mitwirkung des Vermieters hieran.
1. Keine Mitwirkung des Vermieters
Sind beide Ehegatten Mitmieter und sich darüber einig, wer anlässlich der Trennung aus der gemeinsamen Ehewohnung auszieht und wer wohnen bleibt, und soll auch der ausgezogene Ehegatte weiter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis gesamtschuldnerisch haften, so muss der Vermieter an der Neuordnung der Verhältnisse in diesem Sinne nicht mitwirken. Ebenso ist es, wenn nur einer der Ehegatten Partei des Mietvertrags ist und der andere Ehegatte die Wohnung verlässt.
2. Mitwirkung des Vermieters
Eine Mitwirkung des Vermieters ist dagegen erforderlich, wenn ein von beiden Ehegatten begründetes Mietverhältnis mit einem der Ehegatten als alleinigem Mieter fortgesetzt werden soll. Will der ausziehende Ehepartner aus dem Mietvertrag ausscheiden und ist der Vermieter damit einverstanden, so kann der Vertrag auf den wohnenbleibenden Ehegatten durch einen Nachtrag zum Mietvertrag umgestellt werden. Der Nachtrag ist von allen Beteiligten zu unterzeichnen.
a) Einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Vermieter
Besteht allseits Einigkeit zwischen den nutzenden Ehegatten und dem Vermieter, so kann der Mietvertrag durch dreiseitigen Vertrag entsprechend geändert werden. Erforderlich ist eine Vereinbarung über einen Mieterwechsel. Der Mieterwechsel kann in unterschiedlicher Weise vollzogen werden: Zum einen können die bisherigen Parteien ihr Mietverhältnis beenden; sodann kann der Vermieter mit dem Nachfolger ein neues Mietverhältnis zu den Bedingungen des bisherigen begründen. Zum anderen kann der Mieterwechsel durch Vertragsübernahme vollzogen werden. Die Vertragsübernahme ist im Gesetz nicht geregelt. Für das Zustandekommen der Vertragsübernahme genügt es, wenn sich der Mieter und sein Nachfolger über die Vertragsübernahme einig sind und der Vermieter zustimmt. Ebenso kann die Vertragsübernahme zwischen dem Vermieter und dem (bisherigen oder zukünftigen) Mieter vereinbart werden. In diesem Fall muss der nicht am Vertragsschluss Beteiligte dem Rechtsgeschäft zustimmen (BGH NZM 2005, 584 unter II. 1.; NJW 1997, 1151 Rn 21; im Einzelnen ausdrücklich Blank WuM 2009, 555, 557). Solche Vereinbarun...