ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / 3. Versagung der Genehmigung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes

Obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse für die Aufnahme eines Dritten reklamieren kann, ist der Vermieter ausnahmsweise zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann, § 553 Abs. 1 S. 2 BGB. Als wichtiger Grund kommen insbesondere in Betracht:

• die Besorgnis der Belästigung der übrigen Hausbewohner,
• die nachvollziehbare persönliche Feindschaft zwischen Untermieter und Vermieter oder anderen Mietern,
• der Beruf des Untermieters (Klavierlehrer, Berufsposaunist, Schlagzeuger, Sänger, Nachtarbeiter),
• sonstige negative Eigenschaften des Dritten (Trinker, Drogenabhängiger, entlassener Serienstraftäter, chronisch Kranker, Pflegebedürftiger) oder
• die fehlende Wohnberechtigung hinsichtlich einer öffentlich geförderten oder mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderten Wohnung.

Hinweis:

Eine Zahlungsunfähigkeit des Untermieters oder eine nachgewiesene mangelnde Zahlungsmoral in der Vergangenheit können hingegen keine Rolle spielen, weil der Untermieter nicht gegenüber dem Vermieter für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag haftet (vgl. für alle Beispiele Caspers, a.a.O., § 14 Rn 46 m.w.N.).

Ausnahmsweise kann der Vermieter die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung von der Erhebung eines Untermietzuschlags nach § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Dabei handelt es sich nicht um einen neben der Miete geschuldeten „Zuschlag“, sondern um eine Vertragsanpassung wegen eines im Vergleich zum ursprünglich vereinbarten Mietvertrag erweiterten Mietgebrauchs (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 553 Rn 17; a.A. LG München, Urt. v. 28.7.1999 – 14 S 7728/99). Durch die Erlaubnis des Vermieters wird das Mietgebrauchsrecht erweitert, als Gegenleistung soll der Mieter in eine Erhöhung der Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) einwilligen. Es handelt sich folglich um eine Form der Vertragsanpassung. Für den preisgebundenen Wohnraum bestimmt § 26 Abs. 3 NMV die Höhe dieses Zuschlags auf 2,50 EUR pro Person und Monat bei Nutzung des untervermieteten Raums durch eine Person und auf 5 EUR monatlich bei Nutzung durch zwei und mehr Personen. Im preisfreien Wohnraum wird ein Betrag von 20 % des Untermietzinses als angemessen angesehen (AG Hamburg, Urt. v. 30.9.2007 – 49 C 95/07). Allerdings kommt die Erhebung eines Untermietzuschlags nur in Betracht, wenn die Untervermietung vom Vermieter (ansonsten) gestattet wird; es darf also keine unberechtigte Untervermietung vorliegen (BGH, Urt. v. 13.12.1995 – XII ZR 194/93).

Schließlich bestimmt § 540 Abs. 2 BGB, dass der Mieter bei einer Gebrauchsüberlassung an einen Dritten für dessen Verschulden auch dann einzutreten hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat. Rechtstechnisch handelt es sich dabei um eine spezialgesetzliche Zurechnungsnorm fremden Verschuldens entsprechend dem Einstehenmüssen für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.

Praxishinweis:

Diese Vorschrift hat das KG (Rechtsentscheid v. 15.7.2000 – 16 RE-Miet 10611/99) als wesentliches Argument dafür angeführt, dass eine fristgerechte Kündigung wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzungen voraussetzt, dass den Mieter ein eigenes Verschulden trifft. Dabei wird jedoch übersehen, dass die Vorschrift des § 549 Abs. 3 BGB a.F. (= § 540 Abs. 2 BGB n.F.) nur klarstellen soll, dass die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung gerade keine Enthaftung des Mieters bzw. einen Ausschluss des Grundsatzes aus § 278 BGB herbeiführen soll.