ZAP 20/2018, Das Recht zur Untervermietung: Voraussetzun ... / c) Wirkung eines Räumungstitels im Hauptmietverhältnis gegenüber dem Untermieter?

Es wird die Auffassung vertreten, dass die Rechtskraft eines Räumungstitels gegen den Hauptmieter sich insoweit auf den Untermieter erstreckt, dass dieser die Herausgabepflicht des Mieters nicht mehr leugnen können soll, wenn er seinerseits vom Vermieter auf Rückgabe nach § 546 Abs. 2 BGB in Anspruch genommen wird (Zöller/Vollkommer, ZPO, § 325 Rn 38, der wegen § 546 Abs. 2 BGB/§ 604 Abs. 4 BGB eine materiell-rechtliche Abhängigkeit des Untermieters vom Mieter postuliert und im Ergebnis zu einer Rechtskrafterstreckung kommt; ebenso AG Hamburg, Urt. v. 24.4.1992 – 43b C 1967/91).

Die ganz h.M. lehnt eine derartige Rechtskrafterstreckung auf den Untermieter jedoch ab, jedenfalls unter der Voraussetzung, dass der Untermieter den unmittelbaren Besitz vor Rechtshängigkeit des Verfahrens zwischen Vermieter und Hauptmieter erlangt hat (BGH, Urt. v. 21.4.2010 – VIII ZR 6/09; Schmidt-Futterer/Stryl, a.a.O., § 546 Rn 99). Bei einer Überlassung der Mietsache durch den Hauptmieter an einen Untermieter nach Rechtshängigkeit der gegen den Hauptmieter gerichteten Räumungsklage – was auch einen Besitzwechsel erst nach Rechtskraft des betreffenden Räumungsurteils einschließt (BGH, Urt. v. 13.3.1981 – V ZR 150/80) – wirkt ein stattgebendes Urteil gem. § 325 ZPO auch gegen den besitzenden Untermieter, auf welchen der Vermieter/Eigentümer das Räumungsurteil gem. § 727 ZPO umschreiben lassen kann bzw. eine Klauselerteilungsklage nach § 731 ZPO erheben kann, so dass der Untermieter im Erfolgsfall vom Räumungstitel mitumfasst wird.

Soweit eine Rechtskrafterstreckung wegen materiell-rechtlicher Abhängigkeit befürwortet wird, soll dies der Vermeidung nachfolgender Prozesse zwischen anderen Parteien dienen, in denen der Streitgegenstand des ersten Verfahrens Vorfrage ist. Eine solche Durchbrechung des Grundsatzes, dass die Rechtskraft einer Entscheidung sich auf die Parteien beschränkt, zwischen denen sie ergeht, ist aber generell abzulehnen, da dies für den Dritten, der auf diese Entscheidung mangels Parteistellung keinen Einfluss nehmen konnte, zu prozessual unzumutbaren Ergebnissen führen würde (Caspers, a.a.O., § 14 Rn 42 m.w.N.). Die Unbilligkeit einer solchen Rechtskrafterstreckung wird insbesondere bei dem Beispiel deutlich, dass im Räumungsprozess zwischen Vermieter und Hauptmieter ein klagestattgebendes Versäumnisurteil ergangen ist, das mangels rechtzeitiger Einspruchseinlegung rechtskräftig geworden ist. Der Untermieter könnte dann in seinem Räumungsverfahren nicht mehr erfolgversprechend einwenden, dass er aufgrund seines Untermietvertrags ein durch den Hauptmieter abgeleitetes Recht zum Besitz hat, obgleich er auf den Ausgang des Rechtsstreits zwischen Vermieter und Hauptmieter keinerlei Einfluss nehmen konnte.

Weiteres Beispiel:

Der Untermieter, der vom (Haupt-)Vermieter nach Kündigung des Hauptmietvertrags bedrängt wird, entweder einen Mietvertrag unmittelbar mit ihm zu schließen oder aber zu räumen, stellt die Mietzahlung an den Hauptmieter ein und beruft sich auf einen Rechtsmangel des Untermietvertrags.

Der Einwand des Untermieters, sein (Unter-)Mietbesitz sei durch das Recht eines Dritten (hier: des Hauptvermieters) beeinträchtigt, darf ihm nicht dadurch abgeschnitten werden, dass – ggf. Jahre später – in einem Verfahren zwischen den Parteien des Hauptmietvertrags rechtskräftig festgestellt wird, dass dieses Recht des Hauptvermieters auf Räumung und Herausgabe mangels wirksamer Beendigung des Hauptmietvertrags nicht bestanden hat (vgl. zum ganzen Problemkreis Schmidt-Futterer/Stryl, a.a.O., § 546 Rn 99 f. m.w.N.).