1. Grundsatz: Eine Untervermietung ist genehmigungspflichtig
Auszugehen ist von dem Grundsatz des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie unterzuvermieten. Dabei umfasst § 540 Abs. 1 S. 1 BGB jedwede Gebrauchsüberlassung, gleichgültig auf welcher Vertragsgrundlage sie beruht (Miete, Leihe, Abtretung der Mieterrechte) oder ob sie aufgrund eines rein tatsächlichen Tuns oder Duldens erfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 540 BGB Rn 2). Da die Dauer der Gebrauchsüberlassung i.d.R. keine Rolle spielt, ist auch die kurzfristige Überlassung der Mietwohnung an (Medizin-)Touristen oder Geschäftsleute vertragswidrig (BGH, Urt. v. 8.1.2014 – VIII ZR 210/13).
Nach heute h.M. gilt dieser Grundsatz für jede auf eine gewisse Dauer angelegte Gebrauchsüberlassung, auch wenn diese nur den unselbstständigen Mitgebrauch der Mietsache (z.B. Aufnahme eines Lebensgefährten) betrifft (OLG Hamm, Urt. v. 17.8.1982 – 4 REMiet 1/82). Der Mieter darf daher Dritte grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters auf Dauer in die gemieteten Räume aufnehmen, unabhängig davon, ob er ihnen das gesamte Mietobjekt oder einen Teil zum selbstständigen Gebrauch überlässt oder den unselbstständigen Mitgebrauch gestattet.
2. Ausnahme: Eine Genehmigung kann entbehrlich sein
Ausnahmsweise benötigt der Mieter keine Erlaubnis, wenn er nächste Familienangehörige, zum Haushalt gehörende Bedienstete oder Personen, die er zu seiner Pflege benötigt, in die Wohnung aufnehmen will; diese Personen sollen nicht Dritte im Sinne dieser Vorschrift sein (für den Ehegatten des Mieters explizit BGH, Urt. v. 12.6.2013 – XII ZR 143/11.) Gleiches gilt für die Aufnahme solcher Personen, die kein eigenständiges Besitzrecht haben, wie beispielsweise die Besucher eines Wohnungsmieters. Die Aufnahme dieses Personenkreises gehört nach allgemeiner Auffassung zum vertragsgemäßen Mietgebrauch, so dass eine Genehmigung des Vermieters entbehrlich ist.
Praxishinweis:
Die Entbehrlichkeit einer Erlaubnis ist anerkannt bei: Ehepartnern (BGH, Urt. v. 12.6.2013 – II ZR 143/11), gemeinsamen Kindern (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02), Stiefkindern des Ehepartners (OLG Hamm, Beschl. v. 11.4.1997 – 30 REMiet 1/97; a.A. AG Berlin-Neukölln, Urt. v. 5.7.1990 – 14 C 174/90: nur, wenn auch die Ehefrau des Mieters in der Wohnung lebt); u.U. Enkeln (AG Wiesbaden, Urt. v. 4.7.2011 – 93 C 4774/10).
Streitig ist dagegen, ob die Schwester des Mieters, sein Bruder, seine Eltern, seine Schwiegermutter, sein Schwiegersohn oder seine Schwiegertochter, seine Schwägerin oder sein Schwager, sein Stiefsohn, der Verlobte seiner Tochter oder der Freund der Tochter als Dritte angesehen werden können (vgl. Caspers, in: Harz/Ormanschick, Vertragsstörungen im Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2018, § 14 Rn 33 m.w.N.).
Als Dritter kann nicht der Lebenspartner i.S.v. § 1 LPartG angesehen werden. Wird eine Lebenspartnerschaft nach § 1 Abs. 1 LPartG begründet, gilt der Lebenspartner als Familienangehöriger des anderen Lebenspartners (§ 11 LPartG). Der Lebenspartner ist damit dem Ehegatten insoweit gleichgestellt, so dass keine Erlaubnis erforderlich ist. Da die Verwandten des Lebenspartners als mit dem anderen Lebenspartner verschwägert i.S.d. § 1590 BGB gelten (§ 11 LPartG), sind die für die bisherigen verschwägerten Personen aufgestellten Kriterien hier entsprechend anwendbar, so dass grundsätzlich von einer Genehmigungsbedürftigkeit auszugehen ist, wobei die Einzelheiten hierzu streitig sind (s. oben).
Bei dem Lebensgefährten des Mieters handelt es sich allerdings nach der wohl nach wie vor herrschenden Auffassung um einen Dritten i.S.d. §§ 540, 553 BGB (BGH, Urt. v. 5.11.2003 – XIII 371/02). Denn gerade wegen der weitreichenden Konsequenzen der Bildung einer Lebensgemeinschaft in der Wohnung (z.B. § 563 Abs. 2 S. 4 BGB) muss der Vermieter über die Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt begründen wollen, informiert werden. Allerdings werden an das berechtigte Interesse nach § 553 BGB keine hohen Anforderungen gestellt.
3. Voraussetzungen für die Erteilung einer Genehmigung
a) Auskunftspflicht des Mieters
Zur Prüfung, ob der Vermieter die begehrte Einwilligung des Mieters zu erteilen hat, kann er verlangen, dass der Mieter ihm den Untermietinteressenten konkret benennt und – auf Nachfrage – nähere Angaben zu dessen Person macht. Der Vermieter muss ermitteln können, ob der potenzielle Untermieter z.B. als streitsüchtig bekannt ist, also ein wichtiger Grund in seiner Person (sog. personenbezogene Gründe, s. dazu später unter 5.) vorliegt, welcher es dem Vermieter ermöglichen würde, seine Einwilligung zur Untervermietung rechtmäßig zu versagen. Um sich ein Bild vom potenziellen Untermieter zu machen, ist der Vermieter auch zu weiteren Nachfragen berechtigt. Der Mieter ist daher weiter verpflichtet, z.B. über die berufliche oder sonstige Tätigkeit des Dritten – auf Nachfrage – Auskunft zu geben (BGH, Urt. v. 3.10.1984 – VIII ZR 2/84).
Außerdem muss der Mieter die Gründe für die Untervermietung mitteilen und darlegen, dass diese erst nach dem Abschluss des Mietvertrags e...