ZAP 20/2019, Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverz ... / II. Vorfrage: Rechtzeitigkeit der Mietzahlung

Der Mieter kommt mit seiner monatlichen Mietzahlung in Verzug, wenn er diese nicht zum vereinbarten Zeitpunkt leistet, wobei es keiner besondere Mahnung bedarf, weil sich der Leistungszeitpunkt entweder aus dem Gesetz (§ 556b Abs. 1 BGB) oder aus der mietvertraglichen Vereinbarung (§ 286 Abs. 2 BGB) ergibt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543 Rn 92). Für die in der Praxis zumeist verwendete Zahlungsmethode mittels eingerichteten Dauerauftrags des Mieters folgt nach h.M. aus der Richtlinie 2000/35/EG und einem Urteil des EuGH vom 3.4.2008 (Erste Kammer – C-306/06) hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass die Mietzahlung als sog. qualifizierte Schickschuld einzuordnen ist, so dass für die Rechtzeitigkeit der Zeitpunkt die (letzte) Leistungshandlung und nicht der Eintritt des Leistungserfolges ist (BGH, Urt. v. 5.10.2016 – VIII ZR 222/15; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2018, § 556b Rn 14a; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn 94a, 94b m.w.N. zu den nach wie vor in der Literatur vertretenen Gegenauffassungen). Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Miete genügt also regelmäßig die Erteilung des Überweisungsauftrags durch den Mieter spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats, auch wenn das Geld erst später dem Vermieterkonto gutgeschrieben wird.

Praxishinweis:

In der Praxis wird auf Vermieterseite häufig übersehen, dass daher eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen und/oder Zahlungsverzugs nicht von vornherein darauf gestützt werden kann, dass die Miete nicht spätestens am dritten Werktag dem Vermieterkonto gutgeschrieben wurde, da die Verzögerungsgefahr der Vermieter und der Mieter lediglich die Verlustgefahr trägt. Aus Vermietersicht sollte daher sicherheitshalber frühestens am sechsten Werktag eines jeden Monats gekündigt werden, da bei einer Überweisung von einem deutschen Mieter- auf ein deutsches Vermieterkonto davon ausgegangen werden kann, dass das Geld in diesem Fall spätestens am sechsten Werktag auf dem Vermieterkonto auch gutgeschrieben wird, sofern der Überweisungsauftrag am dritten Werktag tatsächlich erteilt wurde.