ZAP 21/2020, Die WEG-Reform 2020 / 2. Begründungsphase – die "werdende" WEG

Die Gemeinschaft entsteht auch im Falle des § 8 WEG (Ein-Personen-WEG = aufteilender Eigentümer/Bauträger) mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG-E).

Bislang erwarb ein Ersterwerber auf der Grundlage einer eingetragenen Auflassungsvormerkung als "werdender" Wohnungseigentümer alle Rechte und Pflichten, auch wenn er noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Das wurde auch angenommen, wenn ein Erwerber nach dem Entstehen der WEG den Besitz an einer Sondereigentumseinheit neben einem Bauträger, der im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen ist, erlangt. Das bedeutet, dass der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer bisher erst mit Beginn der werdenden WEG entstand (BGH, Urt. v. 11.12.2015 – V ZR 80/15, ZMR 2016, 299; BGH, Urt. v. 11.5.2012 – V ZR 186/11, ZMR 2012, 711). Dies brachte (rechtliche) Überleitungsprobleme für die Zeit des Interregnums, in der nur der aufteilende Eigentümer bereits Verwalter einsetzte und Verträge für die Gemeinschaft abschloss, mit sich (zur Kompetenz des Bauträgers zum Einsatz eines Erstverwalters und zum Abschluss von Verwaltervertrag, Versorgungsvertrag, Werkvertrag und Dienstverträgen z.B. mit der Hausreinigung, dem Hausmeister u.a.: BGH, Urt. v. 22.7.2014 – VIII ZR 313/13, IMR 2014, 394; BGH, Urt. v. 2.7.2014 – VIII ZR 316/13, NJW 2014, 3148; BGH, Urt. v. 12.5.2016 – VII ZR 171/15, ZMR 2016, 711; BGH, Urt. v. 9.3.2012 – V ZR 161/11, ZMR 2012, 646; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 29.9.2006 – 3 Wx 281/05, ZWE 2007, 92 und Beschl. v. 23.4.2007 – 9 U 73/06, IBR 2008, 159; LG Düsseldorf, Urt. v. 6.3.2013 – 25 S 99/12, IMR 2013, 1145; zum Ganzen: Elzer/Fritsch/Meier, WEG, 3. Aufl. 2018, § 1 Rn 490 ff.). Die Verträge mussten dann noch auf die entstandene Gemeinschaft übergeleitet werden.

Dieses Problem ist beseitigt; auch dann, wenn aufgrund einer Teilung nach § 8 WEG nur der in WEG aufteilende Eigentümer existiert (Ein-Personengemeinschaft), wird gesetzlich von einer Gemeinschaft ausgegangen, wenn ein Wohnungsgrundbuch bereits angelegt ist. Deshalb können z.B. Versorgungsverträge jetzt schon vor dem Einzug des ersten Erwerbers abgeschlossen werden (Gesetzesbegründung, S. 49 ff.).

Hat der aufteilende Eigentümer ordnungswidrige Beschlüsse gefasst, können die späteren Erwerber wegen Fristablaufs nicht mehr anfechten, aber durch einen erneuten Beschluss "kippen". Denn der teilende Eigentümer hat keinen Anspruch darauf, dass seine Entscheidungen dauerhaft Bestand haben (Gesetzesbegründung, S. 49). Ob es im Einzelfall einen Anspruch auf einen solchen Aufhebungsbeschluss geben kann, lässt der Gesetzgeber unbeantwortet. Übersehen wird auch, dass dieser Hinweis bei abgeschlossenen Verträgen wegen der hieraus folgenden Schadenersatzforderungen wirtschaftlich sinnlos ist.

Allerdings regelt er jetzt, dass Ersterwerber von Wohnungseigentum bereits ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden können (§ 8 Abs. 3 WEG-E). Die richterrechtlich entwickelten Grundsätze zur "werdenden WEG" werden also auch insofern gesetzlich umgesetzt.