Die Vertretungsmacht des Verwalters nach außen kann im Innenverhältnis von der Gemeinschaft eingeschränkt werden; allerdings entfaltet dies nach außen keine Wirkung (§ 9b Abs. 1 S. 3 WEG-E). Seine Kompetenz im Innenverhältnis zur Gemeinschaft richtet sich nach § 27 Abs. 1 WEG-E; Abs. 1 Nr. 1 gibt ihm die Kompetenz, künftig in eigener Verantwortung ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer über Maßnahmen zu entscheiden, "die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Unscharf bleibt, was unter diese unbestimmten Rechtsbegriffe zu fassen ist. Kriterium soll die Größe der Anlage sein. Mit der Größe wachse i.d.R. der Kreis der Maßnahmen, die der Verwalter eigenverantwortlich treffen kann und muss, so die Gesetzesbegründung (BT-Drucks 19/22634, S. 47). Zumindest kleine Reparaturen, der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sollen aber zum Kreis der eigenverantwortlich durchführbaren Maßnahmen ohne Eigentümerbeschluss zählen.
§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG-E erstreckt diese Kompetenz auf erforderliche Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils rechtlicher oder tatsächlicher Natur. Gemeint ist insb. die Führung eines Prozesses für die Eigentümergemeinschaft, wenn sich die Eigentümerversammlung aufgrund der einzuhaltenden Fristen vor der notwendigen Reaktion des Verwalters mit dem Streitgegenstand nicht befassen kann.
Im Einzelnen bedeutet dies: Für die Entscheidung, ob und wie ein Prozess geführt wird, ist regelmäßig ein Eigentümerbeschluss vonnöten. Anders als bisher (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ist der Verwalter künftig nicht mehr Prozessbevollmächtigter mit der umfassenden Befugnis zur Vornahme von Prozesshandlungen und zur Beauftragung eines Rechtsanwalts (vgl. BGH, Urt. v. 18.10.2019 – V ZR 286/18). Das führt in Passivprozessen letztlich zu Problemen. Zur Wahrung der 2-Wochen-Frist zur Verteidigungsanzeige darf der Verwalter noch ohne Beschluss tätig werden. Vor dem Amtsgericht geht das auch ohne Beauftragung eines Rechtsanwalts. Offen bleibt, ob der Verwalter daneben auch die Frist zur Klageerwiderung einschließlich der Erteilung eines Anwaltsmandats ohne Beschluss "managen" darf. Notwendig dürfte in jedem Fall eine außerordentliche Eigentümerversammlung sein. Die regelmäßige Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung beträgt jetzt 3 Wochen.
§ 27 Abs. 2 WEG-E gestattet eine Modifikation dieses Rahmens durch Beschluss der Gemeinschaft (i.V.m. § 19 Abs. 1 WEG-E). Künftig wird der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit gegeben, durch Beschluss Aufgaben und Befugnisse auf den Verwalter zu übertragen oder seine gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse (§ 27 Abs. 1 WEG-E) zu beschränken. Zulässig soll es auch sein, vorab definierte Maßnahmenkataloge, Wertgrenzen oder einzelne Handlungen des Verwalters von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen (hinweisend: BT-Drucks 19/22 634, S. 47).
Insgesamt hat der Verwalter "von sich aus" die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (s. § 19 Abs. 2 WEG-E) zu treffen,
- zu denen kein Eigentümerbeschluss notwendig ist (so z.B. die Maßnahmen im bisherigen § 27 Abs. 1 Nr. 2, 4, 5 und 6 WEG) sowie
- zur Erledigung von Reparaturen oder
- zum Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen je nach Größe der Anlage,
- zur gerichtlichen Durchsetzung von Hausgeldforderungen (Begründung, S. 86, 1. Abs.) oder schließlich
- solche, die zur Vermeidung von (tatsächlichen oder rechtlichen) Nachteilen oder zur Einhaltung gesetzter Fristen erforderlich sind.
Mangels klarer Kompetenzanordnungen nach Abs. 2 durch Beschluss bleibt spannend, wie weit der Kreis der erforderlichen Maßnahmen zu ziehen ist und welche Rechte und Pflichten den Verwalter dabei treffen. Das neue Recht verzichtet im Unterschied zum bisherigen Recht auf einen klar fixierten Aufgabenkatalog, um den individuellen Besonderheiten jeder Eigentümergemeinschaft und deren Anlage Rechnung zu tragen (siehe Begründung, S. 85, 5. Abs.). Inwieweit dies praxistauglich ist, wird sich zeigen. Wenn man jetzt noch dazu einen etwaigen Zustimmungsvorbehalt eines einzelnen Eigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten mit in den Blick nimmt, ist sofort klar: Gut gemeint, schlecht gemacht! Schon aus eigenem Interesse ist Verwaltern deshalb eine möglichst hohe "Beschlussdichte" zu empfehlen, was zwar Haftungsgefahren reduziert, Arbeitsaufwände zur Beschlussvorbereitung aber deutlich vermehrt. Im Endergebnis nützt dies auch nichts. Denn Beschlusslagen können durch zeitlich nachfolgende Entscheidungen verändert werden.
Deshalb drängt das neue Recht zu neuen Verhandlungen und zum Abschluss eines neuen Verwaltervertrags. Andernfalls hat der Verwalter keine valide Arbeitsgrundlage mehr. Vor allem verdient er bei beliebiger Auswechslung der Gegenleistung durch die Eigentümergemeinschaft (wahrzunehmender Aufgabenkreis) immer weiter die bislang verhand...