Verwalter des Gemeinschaftseigentums ist die Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG-E). Abs. 2 Nr. 1 der Vorschrift formuliert einen Individualanspruch gegen die Gemeinschaft mit diesem Inhalt. Nr. 2 erstreckt den Anspruch auch auf eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nur im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung im Rahmen gesetzlicher Regelungen (z.B. §§ 13–15 WEG-E), getroffener Vereinbarungen und gefasster Beschlüsse. Die Gemeinschaft verwaltet mangels bestehender thematisch einschlägiger Vereinbarung durch Beschluss (§ 19 Abs. 1 WEG-E; vgl. § 19 Abs. 2 und 3 WEG-E zu den nicht abschließend geregelten möglichen Beschlussinhalten) und handelt dabei durch den Verwalter als "Organ und Geschäftsführer" (§ 9b WEG-E; siehe dazu sogleich unter 1.). Wie bisher bleibt er "Vollzugsorgan der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer". Gefasste Beschlüsse hat er für die Gemeinschaft zu vollziehen (Begründung, S. 85, 6. Abs.).
1. Bestellung und Abberufung
Für die Bestellung und die Abberufung des Verwalters gilt § 26 WEG. In seiner modifizierten Form beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und die Abberufung des Verwalters. Die Bestellung kann auf höchstens 5 Jahre vorgenommen werden, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens 3 Jahre. Beschränkungen der Bestellung oder der Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig. Wird der Zeitraum überschritten, ist der Bestellungsbeschluss (teilweise) nichtig (Begründung, S. 84, vorletzter Abs.).
Die Abwahl des Verwalters kann jederzeit erfolgen. Die bisherige Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken (§ 26 Abs. 1 S. 3 WEG), wird aufgehoben. Motiv des Gesetzgebers hierfür ist, dass der Verwalter erweiterte Kompetenzen erhält. Im Gegenzug soll sich die Gemeinschaft ausdrücklich und ohne Weiteres von einem missliebigen Verwalter trennen können (Begründung, S. 84, letzter Abs.).
Unbeeinflusst davon bleibt die Vergütungsfrage, die sich nach dem Verwaltervertrag richtet (Begründung, S. 84, letzter Abs. am Ende). Im Falle der Abberufung endet er automatisch 6 Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG-E).
2. Zertifizierter Verwalter statt Sachkundenachweis
Einen gewerberechtlichen Sachkundenachweis wird es weiterhin nicht geben. Er wird innerhalb des Verfahrens zur Erteilung einer Gewerbeerlaubnis auch nicht gefordert. Stattdessen kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-E). Der Anspruch entsteht erstmals 2 Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Hintergrund: Bis dahin soll das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden.
§ 26a Abs. 1 WEG-E legt nur rudimentär fest, wer sich als "zertifizierter Verwalter" bezeichnen darf. Das Nähere soll eine Rechtsverordnung des Bundesjustizministeriums regeln. Als zertifiziert gelten Verwalter, die schon bei Inkrafttreten der WEG-Reform bestellt sind, für weitere dreieinhalb Jahre (beachte zudem § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG-E für Volljuristen, Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, Immobilienkaufleute und vergleichbare Berufsabschlüsse).
Ausnahmen von dem genannten Anspruch bestehen in folgenden Fällen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-E):
- Es handelt sich um eine kleine Eigentümergemeinschaft mit bis zu 9 Einheiten,
- der Verwalter ist selbst Wohnungseigentümer der Gemeinschaft,
- weniger als ⅓ der Wohnungseigentümer verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
Die 2018 eingeführte Fortbildungspflicht für Verwalter gilt unabhängig davon weiter.
3. Vertretungsregelungen im Außenverhältnis
Wie ein "Geschäftsführer" in gesellschaftsrechtlichen oder vereinsrechtlichen Strukturen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG-E). Ausnahme: Darlehensverträge oder Grundstückskaufverträge kann er nur auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft abschließen. Der Beschluss kann sich auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.
Eine Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durch den Verwalter (§ 27 Abs. 2 WEG) wird damit obsolet; das WEMoG sieht dies auch folgenrichtig nicht mehr vor (Begründung, S. 53, 2. Abs.). Gibt es keinen Verwalter, so vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG-E). Besteht inhaltliche Einigkeit, können auch einzelne Eigentümer ermächtigt werden. Eine Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss soll nicht möglich sein (Begründung, S. 54, 2. Abs.). Ist die verwalterlose Gemeinschaft Erklärungsempfängerin, so genügt deren Abgabe gegenüber einem Eigentümer (Begründung, S. 54, 2. Abs. unter Zitat von BGH, Beschl. v. 14.12.1974 – II ZB 6/73).
§ 9b Abs. 2 WEG-E regelt die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, wenn er gem. § 181 BGB oder "gerichtlich nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen" (dazu: Palandt-Ellenberger, BGB, 79. Aufl. 2020, § 181 BGB Rn 5) von der Vertretung der Gemeinschaft ausgeschlossen ist. In diesen Fällen ist Vertreter der Gemeinschaft ge...