ZAP 21/2021, Buchreport / 2 Immobiliarsachenrecht

2.1 Elsing, Der Grundstückskauf in der notariellen Praxis (Leitfaden mit Mustern, Beispielen und Checklisten), 3. Aufl. 2021, Deutscher Notarverlag, 300 S., 49 EUR

Der Autor, André Elsing, langjähriger Bürovorsteher in einem großen Hamburger Notariat, ist in Fachkreisen alles andere als ein Unbekannter. Seit vielen Jahren lässt er nicht nur seinen Arbeitgeber, sondern bundesweit auch weitere Berufsträger, die sich nicht nur auf das Notariat beschränken wollen, an seinem enormen Fachwissen teilhaben. In Vorträgen, Fachbeiträgen und Monografien sensibilisiert er für die Probleme, die das tägliche Notariatsgeschäft begleiten und spart auch nicht mit Warnungen vor Haftungsfallen. Mit der nun vorliegenden dritten Auflage dieses Titels belegt er erneut, dass sich auch in einem – lediglich von der Seitenzahl her – beschränkten Umfang die Tiefen und Untiefen des Immobilienkaufs beschreiben, darstellen und ausloten lassen. Zu Recht wird im Vorwort darauf hingewiesen, dass dieses Werk nicht nur für Notare und ihre Mitarbeiter eine wertvolle Hilfestellung sein soll (und tatsächlich ist), sondern auch für Rechtsanwälte, Steuerberater und Insolvenzverwalter, die Immobiliengeschäfte begleiten. Anlass für die Neuauflage bestand allemal, nachdem das Markenrecht reformiert wurde, eine umfassende Umgestaltung des Wohnungseigentumsgesetzes stattfand und auch die GbR im Grundstücksverkehr eine Modernisierung erfahren hat bzw. erfahren wird. Die langjährige Praxiserfahrung schlägt sich nicht nur in den allgemeinen Ausführungen zu den einzelnen Problemkreisen nieder, sondern auch in wertvollen Mustertexten und Textbausteinen, die für die Vertragsgestaltung ebenso eine Hilfe sein dürften, wie für die Überprüfung von notariellen Verträgen durch Rechtsberater, die auftragsgemäß nach der Beurkundung nach Schwachstellen suchen oder vor der Beurkundung Gefahrenquellen in der Formulierung aufdecken wollen. Hierbei wird besonderes Gewicht daraufgelegt wie unterschiedlich die Vertragsgestaltung z.B. dort ist, wo ein Insolvenzverwalter als Verkäufer auftritt oder eine Erbengemeinschaft oder eine GbR (vgl. insoweit §§ 4, 7 und das Muster in § 12 f.). Besonders aktuell und hilfreich ist die Tabellenübersicht in § 1 hinsichtlich meldepflichtiger Sachverhalte nach dem Geldwäschegesetz, das seitens der Gesetzgebung nahezu monatlich mehr und mehr verschärft wird. Wie immer man zu diesem Vorgehen des Gesetzgebers stehen mag: Jedem Notar kann nur geraten werden, die Vorschriften peinlichst einzuhalten. Auch insoweit gebührt dem Autor großen Dank für seine sorgfältige Ausarbeitung und seine wertvollen Hinweise.

Zu Recht wird in § 3 „die Vorbereitung eines Grundstückskaufvertrages” der Vorschrift des § 17 BeurkG eine besondere Bedeutung beigemessen. In der Praxis wird immer wieder versucht, auf Notare wegen angeblicher Eilbedürftigkeit dahingehend Einfluss zu nehmen, die im Gesetz nun einmal vorgeschriebene Frist zu umgehen. Davor wird hier nachdrücklich gewarnt, zumal inzwischen auch die ersten Entscheidungen vorliegen, die höchstrichterlich Haftungsansprüche gegen den Notar zumindest für möglich erachten, wenn die Frist nicht eingehalten wurde und dem Anspruchsteller der Nachweis gelingt, dass er bei Einhaltung der Frist vom Verkauf oder Kauf Abstand genommen hätte. Aber nicht nur der Notar, der dem Drängen der Parteien nachgibt und auf die Einhaltung der Frist nicht achtet, begibt sich in Gefahr, sondern auch derjenige, der unkritisch eine sog. Maklerklausel in den Vertrag aufnimmt und eine Formulierung wählt, die den Makler gewissermaßen ebenfalls zur Partei des Kaufvertrags werden lässt. Hier taucht dann plötzlich neben Verbrauchern (auf der Käufer- und Verkäuferseite) der Makler als ein am Vertrag beteiligter Unternehmer auf, was wiederum § 17 BeurkG zur Anwendung gelangen lässt (vgl. den wertvollen Warnhinweis auf S. 109, Rn 24).

Alles in allem kommt hier eine Neuauflage daher, die erneut hohe Fachkompetenz mit praktischer Verwendbarkeit auf das Vortrefflichste vereinbart und die Empfehlung zulässt, auf einen Kauf nicht zu verzichten. Da weiterhin das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt – 49 EUR für ein enorm gebündeltes Fachwissen – darf und sollte eine Befolgung dieser Empfehlung nicht schwerfallen. Fazit: Alles drin, alles dran!

RA und Notar a.D. Herbert P. Schons, Duisburg