ZAP 2/2015, Der Garten des Mieters / 3. Gestaltungsrecht des Mieters

Mit der Pflicht zur Betreuung des Gartens korrespondiert i.d.R. das Recht des Mieters, über die Maßnahmen der Gartenpflege zu entscheiden. Obliegt dem Mieter die Gartenpflege hat der Vermieter grundsätzlich kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung (LG Köln IMR 2011, 54). Er kann lediglich eine Verwahrlosung verhindern (OLG Düsseldorf NZM 2004, 866, GE 2005, 615). Der Mieter kann den Garten im Rahmen der Ortsüblichkeit nach Gutdünken bepflanzen (Eisenschmid in: Schmid-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 346). Sogar die Anlegung eines Teiches ist ihm gestattet (LG Lübeck WuM 1993, 669).

Jedoch ist davon auszugehen, dass dem Mieter eine grundsätzliche Umgestaltung des Gartens, wie etwa das Roden von Bäumen, nicht erlaubt ist (Schmid DWW 2011, 242 [243]). Zu weitgehend erscheint deshalb die Auffassung des LG Köln (IMR 2011, 54 mit zustimmender Leseranmerkung von Klimesch mit einer weit hergeholten Begründung aus Art. 20a GG), wonach keine Pflichtverletzung des Mieters vorliegt, wenn er durch Untätigkeit aus einem englischen Rasen eine Wiese mit Wildkräutern macht. Ein Recht des Mieters zur Entfernung von Gehölzen wird selbst dann verneint, wenn diese vom Mieter selbst gepflanzt sind (OLG Düsseldorf NZM 1998, 1020, VersR 1999, 453). Das erscheint bei Pflanzungen durch den Mieter unabhängig von den Eigentumsverhältnissen zweifelhaft. Wenn es dem Mieter gestattet, aber nicht geboten ist, Pflanzen einzusetzen, muss es ihm auch erlaubt sein, diese wieder zu entfernen. Bei vom Vermieter eingesetzten Pflanzen ist es eine Frage des Einzelfalls, ob sie der Mieter entfernen darf. Abzustellen ist dabei vor allem auf den Wert der Pflanzen und ihrer Bedeutung für das Gepräge des Grundstücks (Schmid DWW 2011, 242 [243]).

Zu beachten sind ferner die Vorschriften des Nachbarrechts (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 535 Rn. 346) und das aus § 242 BGB folgende Gebot der Rücksichtnahme auf andere Bewohner, das den Mieter auch im Verhältnis zum Vermieter bindet. Was der Vermieter gegenüber anderen Mietern zu unterlassen hat, ist auch dem Gartenmieter nicht erlaubt.

Hinweis:

Ist die Wohnung in einer Eigentumswohnanlage belegen, muss der Mieter ferner die dort geltenden Regeln beachten, da der Vermieter nicht mehr Rechte auf den Mieter übertragen kann, als ihm innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen (Riecke in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 201, Anh. zu § 15 WEG Rn. 36).

Ferner müssen die Geländegegebenheiten, z.B. eine stark abschüssige Böschung, berücksichtigt werden (AG Köln WuM 1991, 84). Außerdem ist auf die Art der Pflanzen abzustellen. So wird das Anpflanzen von Geißblatt (AG Münster WuM 1990, 493) und Knöterich (AG Köln WuM 1993, 604) als übermäßige Nutzung angesehen.

Hinweis:

Die Parteien können die Nutzungsmöglichkeiten vertraglich vereinbaren (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 14. Aufl. 2014, Rn. 5252). Das empfiehlt sich für den Vermieter, um unerwünschten Veränderungen vorzubeugen, für den Mieter, um nicht bei Ende des Mietverhältnisses mit Wiederherstellungsansprüchen konfrontiert zu werden. Solche Regelungen können auch formularmäßig getroffen werden (Schmid DWW 2011, 242 [243]; a.A. Fodor IMR 2011, 54). Aus der Rechtsprechung des BGH ergibt sich nichts anderes. Der BGH (ZMR 2009, 188, NZM 2009, 27) hatte sich mit einer Individualvereinbarung zu befassen, sich in diesem Zusammenhang zu Formularverträgen aber nicht geäußert. Empfehlenswert ist auch eine Dokumentierung des Zustands des Gartens bei Überlassung an den Mieter (Horst GE 2011, 999) und unmittelbar bei Beendigung des Mietverhältnisses.