ZAP 2/2015, Der Garten des Mieters / VII. Wegnahmerecht und Wegnahmepflicht

1. Wegnahmerecht

a) Grundsatz

Wenn die Pflanzen Scheinbestandteile und deshalb im Eigentum des Mieters verblieben sind, ergibt sich das Recht zur Wegnahme bereits aus dem Eigentum (§ 903 BGB).

Darüber hinaus statuiert § 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht des Mieters für Einrichtungen. Einrichtungen sind nach meist anzutreffender Definition Sachen, die mit anderen Sachen, den sog. Hauptsachen, verbunden und deren wirtschaftlichen Zweck zu fördern bestimmt sind (z.B. LG Hamburg ZMR 2012, 871). Pflanzen des Mieters können Einrichtungen sein (Bieber in: MüKo-BGB, 6. Aufl. 2011 ff., § 539 Rn. 13; Riecke in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl. 2014, § 539 Rn. 11), ohne dass es darauf ankommt, ob und mit welchem Aufwand sie verpflanzt werden können (a.A. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 546 Rn. 38).

Entscheidend für die Annahme einer Einrichtung ist es, dass der Verbindende die Verbindung in seinem eigenen Interesse vorgenommen hat, um nach seinen Vorstellungen eine Verbesserung für sich zu erzielen (Lützenkirchen in: Erman, BGB, 14. Aufl. 2014, § 539 Rn. 10; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 539 Rn. 15). Den Gegensatz hierzu bildet ein Handeln im Interesse des Vermieters, was sich aus der Verweisung des § 539 Abs. 1 BGB auf die Geschäftsführung ohne Auftrag ergibt. Im Gegensatz zu einer Einrichtung stehen insbesondere die Sachen, die der Erhaltung und Wiederherstellung der Hauptsache dienen (Kinne GE 2012, 104).

Hinweis:

Die objektiven Gegebenheiten können einen Rückschluss auf die Willensrichtung des Mieters zulassen. Die Regelungen des Mietvertrages können ein Indiz sein, sind aber nicht allein ausschlaggebend (weitergehend LG Hamburg ZMR 2012, 871).

Für die Qualifizierung als Einrichtung spielt es keine Rolle, ob der Verbindende sein Eigentum nach §§ 93, 94, 946, 947 BGB verliert oder ob die Sache als Scheinbestandteil nach § 95 BGB weiterhin sein Eigentum bleibt (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 959).

b) Ausschluss des Wegnahmerechts

Nach § 552 Abs. 1 (i.V.m. § 580 Abs. 2 S. 1) BGB kann der Vermieter die Ausübung des Wegnahmerechts nach § 539 Abs. 2 BGB durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat.

Hinweis:

Berechtigtes Interesse ist auch ein bloßes Liebhaberinteresse (Weidenkaff in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 552 Rn. 2).

c) Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands

Entfernt der Mieter die Pflanzung hat er nach § 258 Abs. 1 BGB die Mietsache auf seine Kosten in den vorigen Stand zu versetzen. Ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Hauptsache nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich, besteht zwar das Wegnahmerecht, doch hat der Wegnahmeberechtigte Schadensersatz für die Wertminderung der Hauptsache zu leisten (Zöchling-Jud in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl. 2014, § 258 Rn. 5).

Hinweis:

Das Wegnahmerecht entsteht nicht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern besteht bereits während desselben (Lohmann/Ungerer ZMR 2013, 167).

2. Wegnahmepflicht

Aus § 546 BGB folgt in Ermangelung abweichender Vereinbarungen die Pflicht des Mieters die Mietsache im ursprünglichen Zustand zurückzugeben (BGH NJW 2002, 3234). Diese erfordert es, dass auch vom Mieter eingepflanzte Pflanzen beseitigt werden. Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter der Bepflanzung zugestimmt hat, da sich das Einverständnis im Zweifel nur auf die Vertragszeit bezieht (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 959). Die Wiederherstellungspflicht folgt für Pflanzen, die eine Einrichtung sind (oben VII. 1.) auch aus § 258 BGB.

Die Beseitigungspflicht kann nach § 275 BGB ausgeschlossen sein, wenn dem Mieter wegen des Verbots einer Baumschutzsatzung die Wegnahme unmöglich ist.