I. Einleitung
Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.4.2015 (BGBl I, S. 610) eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) haben nach allgemeiner Auffassung bislang nicht zu dem erhofften Ergebnis geführt. Das liegt vor allem daran, dass die Durchsetzung der Regelungen den Mietern obliegt. Unerwartet ist die Wirkungslosigkeit nicht. Bereits im damaligen Gesetzgebungsverfahren wurde bei der Sachverständigenanhörung auf die Probleme hingewiesen. Deshalb hatten CDU/CSU und SPD in ihrem Koalitionsvertrag vereinbart, die sog. Mietpreisbremse "nachzuschärfen". Außerdem wurde in den letzten Jahren die grundsätzliche Berechtigung für Modernisierungsmieterhöhungen in Zweifel gezogen, zumindest wurde die Höhe von 11 % beim augenblicklich niedrigen Zinsniveau hinterfragt. Da dies ein starker Anreiz für Modernisierungen ist, kam es auch zu öffentlich stark wahrgenommenen Extremen, die vereinzelt mit dem Verlust der Wohnung für die Mieter endeten (sog. Herausmodernisieren). Zu den Regelungen im Einzelnen:
II. Neuregelungen bei der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete
1. Neue Informationspflichten für den Vermieter
a) Bisherige Regelung
Die sog. Mietpreisbremse beruht zunächst auf der Generalklausel in § 556d Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Wiedervermietung verlangen darf. Davon sieht das Gesetz vier Ausnahmen vor, wonach
| a) |
zumindest die bisher schon zulässigerweise vereinbarte Vormiete weiter verlangt werden darf (Vormiete), |
| b) |
bei einfachen Modernisierungsarbeiten in den letzten drei Jahren die ortsübliche Vergleichsmiete für unmodernisierten Wohnraum zzgl. 10 % um 11 % der aufgewandten Modernisierungskosten überschritten werden darf, |
| c) |
bei erstmaliger Vermietung von Wohnraum nach dem 1.10.2014 die Begrenzung überhaupt nicht gilt und |
| d) |
bei einer umfassenden Modernisierung die Begrenzung bei der anschließenden ersten Vermietung die Begrenzung nicht gilt. |
b) Neuregelung
Das Problem für die Praxis war, dass der Mieter diese Informationen bei Vertragsschluss nicht hatte. Ihm stand und steht aber gem. § 556g Abs. 3 BGB ein Auskunftsanspruch zu. Dieser entsteht aber erst nach Mietvertragsabschluss. Dies wurde vereinzelt als nicht ausreichend angesehen. Um dies Informationsdefizit auszugleichen hat der Gesetzgeber jetzt zusätzliche vorvertragliche Informationspflichten für den Vermieter eingeführt. Danach muss der Vermieter bei Mietverträgen, die ab 1.1.2019 abgeschlossen werden, den Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft erteilen:
| zu a): |
wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, |
| zu b): |
dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, |
| zu c): |
dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. |
| zu d): |
dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. |
Die Auskunft muss der Vermieter dem Mieter unaufgefordert, also ohne vorheriges Auskunftsverlangen erteilen. Eine gesonderte Erklärung bzw. ein gesondertes Schriftstück ist hierfür aber nicht erforderlich; es ist vielmehr ausreichend, wenn die Auskunft in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrags aufgenommen wird. Gleichgestellt sind Informationen, die der Vermieter dem Mieter anderweitig vor Vertragsschluss erteilt, z.B. in einem Exposé oder in einem Anschreiben vor oder mit Mietvertragsübersendung. Die Beweislast für die rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermieter, der sich auf die Regelung berufen will.
aa) Vormiete
Es handelt sich um die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Der Vormieter muss diese Miete rechtlich geschuldet haben. Aus dem Wort "geschuldet" folgt, dass die Mietzinsvereinbarung zulässig gewesen sein muss. Bei diesem Ausnahmetatbestand muss die Höhe der Grundmiete mitgeteilt werden. Der Angaben der Betriebskosten(vorauszahlungen) bedarf es nicht.
Wichtig:
Angegeben werden muss die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldet wurde. Die Information ist für den Mieter u.U. völlig wertlos. Zwar bleiben bei der Vormiete gem. § 556e Abs. 1 S. 2 BGB Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, jedoch sind sowohl einseitige Mieterhöhungen aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung als auch Mietsteigerungen aufgrund einer Staffelmieterhöhung auch bei der Vormiete zu berücksichtigen. Deshalb kann die Miete, über die der Vermieter zu informieren hat, nicht die tatsächlich maßgebliche Vormiete sein, die der Nachmieter zulässigerweise zu zahlen hat.
Strittig ist immer noch die Frage, wann ein Vormietverhältnis vorliegt. Es muss in sachlicher wie rechtlicher Hinsicht eine Identität zwischen Vor- und Nachmietverhältnis bestehen. Tragender Gedanke der Regelung ist, dass der Vermieter für die gleiche Leistung, auch weiterhin das gleiche Entgelt bekommen soll. Schwieriger ist die Feststellung, ob die Vormiete für die gleiche Leistung des Vermieters geschuldet wurde oder ob es ...